Merkblatt

Das Wichtigste jedes Kapitels: am Vorabend und am Morgen der Prüfung lesen.

Rechtsfähigkeit, Geschäftsfähigkeit, Verträge

Rechtsfähig ab Vollendung der Geburt (§ 1 BGB); geschäftsunfähig unter 7, beschränkt geschäftsfähig 7–17, voll ab 18.
Kredit für Minderjährige: Zustimmung der Eltern und Genehmigung des Familiengerichts.
Vertrag = Antrag + Annahme (deckungsgleich). Werbung ist kein Antrag.
Trennungsprinzip: Kaufvertrag (§ 433, Schuldrecht) ≠ Eigentumsübertragung (Auflassung § 925 + Eintragung § 873, Sachenrecht).
Nichtig: §§ 105, 116, 117, 118, 125, 134, 138 BGB. Anfechtbar: Irrtum (§ 119), Übermittlung (§ 120), Täuschung/Drohung (§ 123).
Grundstückskauf: notarielle Beurkundung (§ 311b). Verbraucherdarlehen: Schriftform. ESIS: Textform.
Dienstvertrag: Tätigkeit geschuldet · Werkvertrag: Erfolg · Geschäftsbesorgung § 675 · Vermittlungsvertrag §§ 655a ff.
Widerruf Immobiliar-Verbraucherdarlehen: 14 Tage, spätestens 12 Monate + 14 Tage nach Vertragsschluss.

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Immobilienerwerb: Grundstück, Eigentum, Kaufvertrag

Vier Stufen: Land-/Forstwirtschaft → Bauerwartungsland → Rohbauland (Erschließung fehlt) → baureifes Land.
Wesentliche Bestandteile (§ 94: Gebäude, Ernte, feste Zäune) ≠ Zubehör (§ 97: bewegliche Sachen wie Traktor, Hausschlüssel, Standardküche).
Eigentum: Allein-, Bruchteils- (Quote, frei verfügbar), Gesamthandseigentum (nur gemeinsam verfügen).
WEG: Sondereigentum (frei veräußerbar) + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum = nicht Wohnzwecken.
Erbbaurecht: Bauwerk auf fremdem Grund, Abt. II an 1. Rangstelle, eigenes Erbbaugrundbuch, Erbbauzins, Heimfall.
Eigentum: Kauf/Schenkung mit Eintragung · Erbschaft mit Erbfall · Zwangsversteigerung mit Zuschlag.
Beurkundung: Abfassen, Vorlesen, Genehmigen, Unterschreiben; Entwurf 2 Wochen vorher (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Auflassungsvormerkung (§ 883, Abt. II) schützt den Käufer; Belastungsvollmacht ermöglicht die Grundschuld vor Eigentumsübergang.
Grundschuldbestellung: Sicherungsabrede, Zahlungsanweisung, Kosten beim Käufer, Fortbestand.

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Das Grundbuch

Grundbuchamt = Abteilung des Amtsgerichts; der Rechtspfleger erledigt die Geschäfte weisungsfrei.
Blatt: Aufschrift · Bestandsverzeichnis (kein öffentlicher Glaube) · Abt. I Eigentümer · Abt. II Lasten/Beschränkungen · Abt. III Grundpfandrechte.
Prinzipien: Eintragung (§ 873) → öffentlicher Glaube (§ 892) · Antrag (§ 13 GBO) · Bewilligung (§ 19 GBO) · Legalität · Publizität (§ 12 GBO, berechtigtes Interesse) · Spezialität · Priorität.
Rang: Locus innerhalb einer Abteilung, Tempus zwischen Abteilungen; gleicher Tag = Gleichrang.
Rangänderung (§ 880), Rangrücktritt, Rangvorbehalt (§ 881).
Abt. II: Grunddienstbarkeit (jeweiliger Eigentümer), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Person, z. B. Wohnungsrecht), Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Reallast, Erbbaurecht (1. Rang), Vormerkungen.
Grundschuld abstrakt (Sicherungsabrede) · Hypothek akzessorisch.
Löschung: Löschungsbewilligung (Grundschuld) oder löschungsfähige Quittung (Hypothek) + Zustimmung des Eigentümers.
Nicht im Grundbuch: Baulasten, öffentliche Lasten, Notweg/Überbau, gesetzliche Vorkaufsrechte, Mietverträge.

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Verbraucherkreditrecht, Beratung, Berufsrecht § 34i

Immobiliar-VD (§ 491 Abs. 3 BGB): Grundpfandrecht/Reallast oder Zweck Immobilienerwerb/-erhalt. Umsetzung WIKR: 21.03.2016.
Immobiliar: ESIS; Allgemein: SECCI. Bedenkzeit 7 Tage nur ohne Widerrufsrecht (z. B. notariell).
Widerruf 14 Tage; beim Immobiliar-VD spätestens nach 12 Monaten + 14 Tagen erloschen.
VFE: Allgemein max. 1 % / 0,5 %; Immobiliar ohne Deckel (tatsächlicher Schaden). Kündigung bei Verzug: Immobiliar 2 Raten + 2,5 %.
Vermittler: Statusinfos (Identität, Registernummer, Vergütung, Zuwendungen) vor Beginn; Vergütung nur bei Erfolg (§ 655c).
§ 511 BGB: Situation erfragen, Kapitaldienstfähigkeit, Risiken, geeignetes Produkt, Dokumentation auf dauerhaftem Datenträger.
§ 34i: Zuverlässigkeit (5 Jahre), geordnete Vermögensverhältnisse, VSH 460.000 € / 750.000 €, Sachkunde; Registrierung § 11a GewO.
Honorar-Immobiliardarlehensberater: nur Kundenhonorar, keine Zuwendungen Dritter.
Aufsicht: BaFin/Bundesbank (Banken, KWG), Gewerbeaufsicht (Vermittler) = indirekter Verbraucherschutz.

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Verbraucherschutz, Wettbewerb, Datenschutz, Geldwäsche

Werbung Immobiliar-VD: Hinweis auf Grundpfandrecht/Reallast; repräsentatives Beispiel (2/3 der Verträge) mit Sollzins, Nettodarlehensbetrag, Effektivzins.
Effektivzins: Sollzins, Disagio, Tilgungsverrechnung, Vermittlungskosten, Pflicht-Restschuldversicherung. Nicht: Notarkosten Kaufvertrag, Eintragung Eigentum, Verzugskosten, freiwillige Leistungen.
Bedenkzeit 7 Tage (ohne Widerrufsrecht), Widerruf 14 Tage.
Schlichtung: Vorprüfung → formale Prüfung → Schlichtungsverfahren; Ombudsmann bindend für die Bank bis 10.000 €.
UWG: § 3 Generalklausel, § 3a Rechtsbruch, § 4 Mitbewerber, § 4a aggressiv, § 5/5a Irreführung, § 6 vergleichende Werbung, § 7 Belästigung (Telefon nur mit Einwilligung). Folgen §§ 8–10.
Rechtsberatung nur Anwälte; erlaubt als unentgeltliche Nebenleistung (§ 5 RDG).
DSGVO: 8 Grundsätze + Rechenschaftspflicht, 6 Rechtsgrundlagen, Betroffenenrechte, Bußgeld bis 20 Mio. € / 4 %.
Geldwäsche: Placement → Layering → Integration; § 261 StGB; Aufbewahrung 5 Jahre, Vernichtung spätestens nach 10.
Wirtschaftlich Berechtigter = natürliche Person (> 25 %). Identifizierung = Feststellung + Überprüfung.

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Wirtschaft, Markt, Geldpolitik, Verzinsung

Gleichgewichtspreis: Angebot = Nachfrage. Preis zu hoch → Angebotsüberhang; zu niedrig → Nachfrageüberhang.
Vollkommener Markt: homogen, keine Präferenzen, Transparenz, sofortige Reaktion (Börse). Immobilienmarkt: unvollkommen, heterogen, Teilmärkte, geringe Angebotselastizität.
Verkäufermarkt = Angebotsmarkt (Nachfrage > Angebot); Käufermarkt = Nachfragemarkt (Überangebot).
Konjunktur: Aufschwung → Boom → Abschwung → Tiefstand. Antizyklisch: im Boom Zinsen rauf, in der Rezession runter.
EZB: Preisstabilität (heute 2 % symmetrisch); 2 Säulen (wirtschaftlich / monetär); Instrumente: Offenmarktgeschäfte, ständige Fazilitäten, Mindestreserve.
BaFin: Banken (KWG), Versicherungen (VAG), Wertpapiere (WpHG). Basel I 8 % EK · Basel II 3 Säulen · Basel III nach Finanzkrise · Basel IV Output Floor 72,5 %.
Stabilitätsgesetz 1967: magisches Viereck (Preisniveau, Beschäftigung, Wachstum, Außenwirtschaft) → Sechseck.
Mietrecht: 15 Monate Wartefrist, Kappungsgrenze 20 % / 3 Jahre (15 % in Sondergebieten), Mietpreisbremse +10 %.
Annuität = Darlehen × (Zins + Tilgung); Tilgungssatz = Annuität / Darlehen − Zins.

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Steuern rund um die Immobilie

Steuern (§ 3 AO): Geldleistung ohne Gegenleistung. Gebühren = für eine Leistung, Beiträge = für die Nutzungsmöglichkeit.
Länder: Grunderwerb-, Erbschaftsteuer · Gemeinden: Grund-, Gewerbesteuer · Gemeinschaft: ESt, KSt, USt.
Direkt: Schuldner = Träger (ESt). Indirekt: Schuldner ≠ Träger (USt).
7 Einkunftsarten: Gewinn (LuF § 13, Gewerbe § 15, Selbstständig § 18), Überschuss (§ 19, § 20, V+V § 21, sonstige § 22).
Freibetrag: nur Übersteigendes besteuert · Freigrenze: bei Überschreiten alles · Pauschbetrag: ohne Nachweis.
AfA nur vermietet, nur Gebäude: 3 % (ab 2023), 2 % (1925–2022), 2,5 % (vor 1925). Denkmal vermietet 8×9 % + 4×7 %; selbst genutzt 10×9 %.
Sonder-AfA § 7b: 4 Jahre bis 5 %, 10 Jahre Vermietung, Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessung max. 4.000 €/m², EH 40.
GrESt: einmalig, Länder bestimmen seit 1.9.2006 den Satz (3,5 % Bayern bis 6,5 %; RLP 5 %).
Verkauf: steuerfrei nach 10 Jahren oder bei Selbstnutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre).
ErbSt-Freibeträge: Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, Klasse II/III 20.000 €; Sätze Klasse I 7–30 %.

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Finanzierungsanlässe und Kreditprodukte

Anschlussfinanzierung: Prolongation (eigene Bank) oder Umschuldung (fremde Bank).
Annuität: konstante Rate, Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt um ersparte Zinsen; Risiko Restschuld + Zinsänderung.
Festdarlehen (endfällig): nur Zinsen, Tilgung am Ende über Tilgungsersatz (Bauspar, Sparplan, Fonds, LV); höchste Zinskosten; beliebt bei Kapitalanlegern.
Konstantdarlehen = tilgungsfreies Darlehen + Bausparvertrag → gleichbleibende Belastung.
Tilgungsdarlehen: gleiche Tilgung, sinkende Zinsen und Raten; geringste Zinskosten, höchste Anfangsbelastung.
Vorfinanzierung: Bausparvertrag noch nicht angespart · Zwischenfinanzierung: angespart, Bewertungszahl fehlt.
Forward: Zins bis 60 Monate im Voraus sichern, keine Bereitstellungszinsen, Aufschlag, Abnahmepflicht.
Cap: Zinsobergrenze (Prämie), Floor: Untergrenze; Basis 3-Monats-EURIBOR; variabel kündbar mit 3 Monaten (§ 489 Abs. 2).
Policendarlehen: bis zum Rückkaufswert, keine Bonitätsprüfung, kein Schufa-Eintrag.

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Bausparen und staatliche Förderung

Bausparen = kollektives Sparen; Zins fest, garantiert, vom Kapitalmarkt unabhängig; nur Bausparkassen.
Phasen: Ansparphase → Zuteilung → Darlehensphase. Darlehen = Bausparsumme − Guthaben.
Zuteilung: Mindestsparguthaben (40/50 %), Mindestsparzeit, Mindestbewertungszahl; kein garantierter Termin (§ 4 Abs. 5 BauSparkG).
Bewertungszahl = Zeit × Geld; Beispiel (4.357,90 + 10 × 257,90) / 40 = 173,42.
Abschlussgebühr 1–1,6 %; Regelsparbeitrag ca. 4 ‰; Tilgung 4–8 ‰; Sondertilgung jederzeit kostenlos.
Beleihungsgrenze Bausparkasse 80 % des Beleihungswerts (§ 7 BauSparkG), bei Selbstnutzung bis 100 %.
KfW über Hausbank (durchleitendes Institut), Antrag vor Vorhabensbeginn; BEG: WG, NWG, EM.
Wohn-Riester: mind. 3.000 € Entnahme, selbst genutzt; Wohnförderkonto 2 %; Besteuerung bis 85 oder einmalig mit 30 % Nachlass.
WoP: 10 % auf 700/1.400 €, zvE 35.000/70.000 €. ANSpZ Bausparen: 9 % auf 470 €, zvE 40.000/80.000 €; 7 Jahre Sperrfrist.

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Finanzierungsbedarf, Eigen- und Fremdmittel

Kosten = Erwerbskosten + direkte Nebenkosten (GrESt, Notar/Grundbuch, Makler 3,57 %) + Finanzierungskosten + Sonstiges.
Finanzierungskosten: Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilvalutierungszuschläge, Bauzeitzinsen, Disagio, Notar/Grundbuch für die Grundschuld.
Kapitalbedarf − Eigenkapital − Eigenleistungen = Fremdkapitalbedarf.
Eigenmittel: Guthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, LV-Rückkaufswert, Eigenleistung (oft max. ~20.000 €), Grundstück. Reserve und Altersvorsorge schonen.
Fremdmittel: Verwandte, Arbeitgeber, Förderkredite, Bauspardarlehen, Banken, Versicherungen.
Max. Darlehen = Jahresbelastung × 100 / Annuitätssatz (18.000 / 6 % = 300.000 €).
Max. Kaufpreis = (Darlehen + EK) / (1 + Nebenkostenquote) (350.000 / 1,1057 = 316.541,56 €).

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Konditionen und Zinsrechnung

Konditionen = mehr als der Zins: Effektivzins, Beleihungsauslauf, Disagio, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Restschuld, Laufzeit.
1a bis 60 % BLW (niedrigster Zins), 1b 60–80 % (nachrangig, teurer), Blanko > 80 %.
Beleihungsauslauf = Darlehen / Beleihungswert × 100 (300.000 / 350.000 = 85,71 %).
Disagio: Bruttodarlehen = Bedarf × 100 / (100 − Disagio) → 100.000 / 0,95 = 105.263,16 €; niedrigerer Sollzins, höherer Effektivzins.
Festzins: nach 10 Jahren mit 6 Monaten kündbar (§ 489 Abs. 1 Nr. 2); variabel mit 3 Monaten.
Sondertilgung: üblich 5 % oder 10.000 € p. a.; senkt Laufzeit oder Rate; ggf. Zinsaufschlag.
Laufzeit: 2 %/1 % ≈ 55 Jahre, 5 %/1 % ≈ 37 Jahre. Volltilger = Laufzeit gleich Zinsbindung.
Restschuld = K − T1 × (qⁿ − 1)/(q − 1) → 100.000, 5 %/1 %, 10 J. = 87.422,11 €.
Barwert K0 = Kn / (1 + i)ⁿ → 100.000 in 15 J. bei 4 % = 55.526,45 €.

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Finanzierungsangebot und Kreditprüfung

Finanzierungsangebot: Gesamtaufwand → Eigen-/Fremdmittel → Finanzierungsplan → Kapitaldienst.
Unterlagen: Ausweis, 3 Gehaltsabrechnungen + Dezember, Steuerbescheide 2–3 Jahre, Kontoauszüge 3 Monate, Schufa; Selbstständige: BWA + 3 Jahresabschlüsse. Objekt: Grundbuch ≤ 3 Monate, Lageplan, Flächen, Grundrisse, Baubeschreibung, Fotos, Kaufvertragsentwurf, Energieausweis; WEG: Teilungserklärung.
Auszahlung Kauf: Fälligkeitsmitteilung + Grundschuld eingetragen oder Notarrangbestätigung.
Neubau: MaBV 30 % nach Erdarbeiten, Rest 70 % auf 12 Abschnitte; 13 Schritte in max. 7 Raten.
Kreditprüfung = Kreditfähigkeit + persönliche und materielle Kreditwürdigkeit + Beleihungswert.
Pflicht: § 505b BGB, § 18a KWG, § 15a VAG; Tragfähigkeit vor Sicherheit.
Kontenwahrheit § 154 AO; Legitimation: Ausweis bzw. Registerauszug + Vertreter.
Pauschalen Berater: 800–1.000 € je Erwachsenem, 250 € je Kind, 200 € je Kfz, 3–4 €/m²; Miete zu 70 %; alternativ max. 40–45 % des Nettos.

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Kreditsicherung

Sicherheiten: Grundpfandrechte (auch auf anderem Objekt), Zusatz-, Ersatz-, Übergangssicherheiten; Personal- vs Sachsicherheiten.
Grundschuld abstrakt, bleibt bestehen, Neuvalutierung, Abtretung statt Neueintragung · Hypothek akzessorisch → Eigentümergrundschuld.
Vollstreckbare Grundschuld: Unterwerfung → sofortiger Titel. Dinglich (Grundstück) + persönlich (Schuldanerkenntnis) haften.
Zweckerklärung eng/weit; Rückgewähransprüche an Nachranggläubiger abtreten; Grundschuldzins 15–18 % als Puffer.
Blanko (BSK bis ca. 75.000 €) · Negativ (bis ca. 50.000 €, Negativerklärung).
Bürgschaft § 765: akzessorisch, Schriftform; gewöhnlich (Einrede der Vorausklage) · selbstschuldnerisch (Verzicht, Kaufleute, bankübliche Form) · Ausfallbürgschaft.
Aval = Kreditleihe; Bürgschaft (akzessorisch) vs Garantie (abstrakt).
Pfandverwertung: Fälligkeit, Androhung, 1 Monat (Kaufleute 1 Woche), Versteigerung/Börse.
Zession: Zedent → Zessionar, Drittschuldner; still vs offen; eigene Bank = verpfänden.
Sicherungsübereignung: Bank Eigentümer, Kunde unmittelbarer Besitzer.

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Beleihung und Wertermittlung

Beleihungswert = Verkehrswert − Sicherheitsabschlag (10–20 %); dauerhaft erzielbarer Wert, max. Marktwert.
Beleihungsauslauf = (Darlehen + KfW + Vorlasten) / Beleihungswert × 100; < 60 % Realkredit.
Grenzen: 60 % Pfandbrief (§ 14 PfandBG), 80 % Bausparkasse (§ 7 BauSparkG).
Gutachten ab 600.000 € Darlehen nötig (§ 24 BelWertV); unabhängiger Gutachter, Trennung von Kreditentscheidung.
Wertbegriffe: Grundsteuerwert (früher Einheitswert) → Bodenrichtwert → Bodenwert (BRW × m²) → Verkehrswert (§ 194 BauGB) → Beleihungswert.
Vergleichswert: ETW, unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser (mind. ~5 Vergleiche). Sachwert: selbst genutzte EFH (Bodenwert + Bauwert). Ertragswert: vermietete MFH/Gewerbe.
Alterswertminderung = (GND − RND) / GND; 80 Jahre → 1,25 % p. a.
Ertragswert: Rohertrag − BWK = Reinertrag − Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert.
BWK: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Betriebskosten. Gutachterausschüsse §§ 192 ff. BauGB.

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Koppelung, Risiken, notleidende Kredite, Beendigung

Koppelung verboten (§ 492a); zulässig (§ 492b): zweckgebundenes Konto, Altersvorsorgeprodukt, Wertbeteiligung, frei wählbare Versicherung, behördlich genehmigt (Bausparvertrag). Unzulässige Koppelung nichtig, Kredit bleibt wirksam.
Risiken: Objekt (Gebäude, Markt, Politik), biometrisch (Krankheit, BU, Tod), Finanzierung (Zins, Einkommen, Trennung).
Zinsänderungsrisiko: höhere Rate oder längere Laufzeit; Absicherung: lange Bindung, höhere Tilgung, Forward, Bauspar, Cap.
Wohngebäudeversicherung ist Pflicht der Bank; Feuerrohbau in der Bauphase; Vermieter: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
§ 505d: fehlerhafte Kreditprüfung → Zins sinkt auf Marktniveau, fristlose Kündigung ohne VFE.
Zwangsversteigerung: Termin ≥ 6 Wochen nach Bekanntmachung, Bietzeit ≥ 30 Min., Sicherheit 10 %, 5/10- und 7/10-Grenze nur im 1. Termin, Eigentum mit Zuschlag, Verteilung 6–8 Wochen später.
Kündigung Bank: § 498 (2 Raten + 2,5 %, 2 Wochen Frist), § 490 Abs. 1, § 314, § 313. Kunde: § 489 (1 Monat, 10 Jahre/6 Monate, variabel 3 Monate), § 490 Abs. 2 (berechtigtes Interesse + VFE).
VFE: Aktiv-Aktiv / Aktiv-Passiv; nicht bei Zinsvorteil allein; ausgeschlossen bei Versicherungsleistung oder unzureichenden Vertragsangaben.
Prolongation: gleiche Bank, keine Grundbuchkosten · Umschuldung: neue Bank, Abtretung der Grundschuld.

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