✓ gespeichert
0%
K6 · Prüfungsteil I · Kenntnisse

Wirtschaft, Markt, Geldpolitik, Verzinsung

Rahmenplan 2.11 · Preisbildung, Immobilienmarkt, Konjunktur, EZB, BaFin, Basel, Wirtschaftspolitik, Zinsniveau, Annuität.

Kurz & knapp
  • Gleichgewichtspreis: Angebot = Nachfrage. Preis zu hoch → Angebotsüberhang; zu niedrig → Nachfrageüberhang.
  • Vollkommener Markt: homogen, keine Präferenzen, Transparenz, sofortige Reaktion (Börse). Immobilienmarkt: unvollkommen, heterogen, Teilmärkte, geringe Angebotselastizität.
  • Verkäufermarkt = Angebotsmarkt (Nachfrage > Angebot); Käufermarkt = Nachfragemarkt (Überangebot).
  • Konjunktur: Aufschwung → Boom → Abschwung → Tiefstand. Antizyklisch: im Boom Zinsen rauf, in der Rezession runter.
  • EZB: Preisstabilität (heute 2 % symmetrisch); 2 Säulen (wirtschaftlich / monetär); Instrumente: Offenmarktgeschäfte, ständige Fazilitäten, Mindestreserve.
  • BaFin: Banken (KWG), Versicherungen (VAG), Wertpapiere (WpHG). Basel I 8 % EK · Basel II 3 Säulen · Basel III nach Finanzkrise · Basel IV Output Floor 72,5 %.
  • Stabilitätsgesetz 1967: magisches Viereck (Preisniveau, Beschäftigung, Wachstum, Außenwirtschaft) → Sechseck.
  • Mietrecht: 15 Monate Wartefrist, Kappungsgrenze 20 % / 3 Jahre (15 % in Sondergebieten), Mietpreisbremse +10 %.
  • Annuität = Darlehen × (Zins + Tilgung); Tilgungssatz = Annuität / Darlehen − Zins.

Nutzen, Risiken und gute Beratung

Gründe für den Immobilienerwerb: Altersvorsorge, Wohnqualität, Kapitalanlage, Rentabilität (Wertsteigerung), staatliche Förderung, Statussymbol. Risiken: Mittel werden lange gebunden, der Kunde überschätzt seine finanziellen Möglichkeiten, biometrische Risiken, Zinsänderungsrisiko, Konjunkturabschwung (Mieten sinken), staatliche Auflagen zur Energieeffizienz.

Eine gute Beratung (nach DIN SPEC 77233: Datenaufnahme, Machbarkeit, Stresstest, Vorbereitung der Finanzierung) umfasst Datenaufnahme, Kreditrisikotragfähigkeit, Stresstest, Sicherungsmaßnahmen und die optimale Finanzierung. Vorteile für den Vermittler: schnellere Kreditentscheidung und Auszahlung, Cross-Selling (Absicherung der biometrischen und Objektrisiken), Betreuung bis zur Prolongation oder Umschuldung, Empfehlungen.

Markt und Preisbildung

Erweiterter Wirtschaftskreislauf
Wirtschaftssubjekte
Private Haushaltebieten Arbeit an, konsumieren, sparen; erhalten Löhne, Zinsen, Transfers
Unternehmenproduzieren, optimieren ihren Gewinn, investieren
Staaterhebt Steuern und Abgaben, zahlt Transfers (Renten, Zinsen für Staats­an­lei­hen), setzt Regeln, fördert, be­auf­sich­tigt
Banken / Ver­mö­gens­än­de­rungsammeln Ersparnisse und vergeben Kredite, unter staatlicher Aufsicht
AuslandExport und Import; Saldo der Zah­lungs­bi­lanz
Auf den Märkten (Güter-, Arbeits-, Kapitalmärkte) werden Angebot und Nachfrage über den Preis ausgeglichen.
Preisbildung: Angebot und Nachfrage
AngebotsüberhangNachfrageüberhangNachfrageAngebotP*X*PreisMengeGleichgewicht
Liegt der Preis über dem Gleichgewichtspreis P*, wird mehr angeboten als nachgefragt (Angebotsüberhang, Preis sinkt). Liegt er darunter, entsteht ein Nachfrageüberhang (Preis steigt).
Vollkommener und unvollkommener Markt
Vollkommener Markt (z. B. Aktienbörse)
  • homogene Güter (gleich in Art und Güte)
  • keine Präferenzen (persönlich, räumlich, zeitlich)
  • vollständige Markt­trans­pa­renz
  • sofortige Reaktion aller Markt­teil­neh­mer
  • → ein­heit­li­cher Preis für gleiche Güter
Im­mo­bi­li­en­markt (unvollkommen)
  • Immobilien sind heterogen, keine direkte Ver­gleich­bar­keit
  • Käufer und Verkäufer haben Präferenzen (Lage!)
  • tatsächliche Kaufpreise meist nicht ver­öf­fent­licht: keine echte Transparenz
  • geringe An­ge­bot­s­elas­ti­zi­tät: Planung, Genehmigung und Bau dauern lange
  • viele Teilmärkte mit wenigen Anbietern und Nachfragern
  • staatliche Regeln (Förderung, Steuern, Miet­preis­brem­se)
Ist nur eine Bedingung des vollkommenen Marktes nicht erfüllt, ist der Markt unvollkommen: gleiche Güter können unterschiedliche Preise haben.
Wer bestimmt den Preis?
An­ge­bots­markt = Ver­käu­fer­markt
  • Nachfrage nach Immobilien ist größer als das Angebot
  • Verkäufer bestimmen die Konditionen
  • Preise steigen
Nach­fra­ge­markt = Käufermarkt
  • Überangebot an Immobilien
  • Käufer können frei wählen und bestimmen meist den Preis
  • Preise sinken in der Regel
Achtung, Verwechslungsgefahr: Der Markt ist nach der Seite benannt, die knapp ist bzw. die Macht hat. Beim Verkäufermarkt ist das Angebot knapp.
📘 Markt der Immobilien- und Baufinanzierung – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
BereichInhalt
KreditgeberGeschäfts- und Privatbanken, Sparkassen, Ge­nos­sen­schafts­ban­ken, Pfand­brief­ban­ken, Bau­spar­kas­sen, Ver­si­che­run­gen, Förderbanken (KfW, Lan­des­för­der­in­sti­tu­te)
Kre­dit­ver­mitt­lerIm­mo­bi­li­ar­da­r­le­hens­ver­mitt­ler nach § 34i GewO, Ver­mitt­lungs­platt­for­men, Tippgeber (nur Na­mens­nen­nung, keine Beratung)
Preis­be­ein­flus­sen­de AkteureBau­un­ter­neh­men, Architekten und Ingenieure, Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rer, Vermittler, Verwalter, Vermieter, Staat
Im­mo­bi­li­e­n­ob­jek­teeigengenutzt, fremdgenutzt (vermietet), gewerblich genutzt, gemischt genutzt
Preis­fak­to­renLage, Nachfrage, Nut­zungs­mög­lich­keit, Zustand, Baukosten, Zinsniveau und Fi­nan­zie­rungs­an­ge­bot, Einkommen, Be­völ­ke­rungs­ent­wick­lung, Mietpreise

Konjunkturzyklen

Die vier Konjunkturphasen
AufschwungExpansionBoomHochkonjunkturAbschwungRezessionTiefstandDepression / TalsohleTrendZeit →
Wie Jahreszeiten: Frühling (Aufschwung), Sommer (Boom), Herbst (Abschwung), Winter (Tiefstand).
Aufschwung bis BoomAbschwung bis Talsohle
steigende Nachfrage nach Gütern und Dienst­leis­tun­genkaum oder keine Zunahme der Nachfrage, sinkende Auf­trag­s­ein­gän­ge
steigende Produktion und Ka­pa­zi­täts­aus­las­tungsinkende Produktion, geringere Auslastung
steigende Nachfrage nach Arbeit, steigende Einkommensteigende Ar­beits­lo­sig­keit, geringe Ein­kom­mens­zu­wäch­se
steigende Umsätze und Gewinne, sinkende La­ger­be­stän­desinkende Umsätze, höhere La­ger­be­stän­de
steigende Preise (Inflation)geringe Preiss­tei­ge­run­gen
positive Bör­sen­stim­mung und Beurteilung der Lagesinkende Kurse, negative Beurteilung
Antizyklisches Handeln von Zentralbank und Staat
Im Boom (bremsen)
  • EZB erhöht die Leitzinsen, verknappt Liquidität (z. B. Min­dest­re­ser­ve)
  • Staat spart, senkt Ausgaben und Subventionen, erhöht ggf. Steuern
  • Kredite werden teurer → Nachfrage nach Immobilien und Krediten sinkt
In der Rezession (ankurbeln)
  • EZB senkt die Leitzinsen, stellt Liquidität bereit
  • Staat investiert, senkt Steuern, zahlt Subventionen/Förderungen
  • Kredite werden billiger → In­ves­ti­ti­o­nen und Im­mo­bi­li­en­käu­fe werden attraktiver
📘 Konjunktur und Bereitschaft zur Kreditvergabe – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Im Aufschwung steigen Einkommen und Kreditnachfrage; Banken vergeben bereitwilliger Kredite, die Zinsen ziehen an.
  • Im Abschwung steigen Arbeitslosigkeit und Ausfallrisiken: Banken prüfen strenger, verlangen mehr Eigenkapital und höhere Risikoaufschläge; die Bereitschaft zur Kreditvergabe sinkt, obwohl die Leitzinsen fallen.
  • Sinkende Mieten und Immobilienpreise im Abschwung mindern den Wert der Sicherheiten.

Geld- und Notenbankpolitik

Zwei-Säulen-Prinzip der EZB
1. Säule: wirt­schaft­li­che Analyse
  • kurz- bis mit­tel­fris­ti­ge Preis­ent­wick­lung
  • Löhne und Gehälter, Wechselkurse, langfristige Zinsen
  • fis­kal­po­li­ti­sche Indikatoren, Preis- und Kos­ten­in­di­zes
  • Verbraucher- und Un­ter­neh­men­s­um­fra­gen
2. Säule: monetäre Analyse
  • Entwicklung der Geldmenge
  • Um­lauf­ge­schwin­dig­keit des Euro
  • Kre­dit­ent­wick­lung
  • mittel- bis langfristige In­fla­ti­ons­ri­si­ken
Geldpolitische Instrumente der EZB
Instrumente
Of­fen­markt­ge­schäf­tewichtigstes Instrument: Haup­tre­fi­nan­zie­rungs­ge­schäf­te steuern Zinsen und Liquidität; Banken erhalten Zen­tral­bank­geld im Auk­ti­ons­ver­fah­ren (Zinstender / Mengentender) gegen Sicherheiten; Signal für die künftige Entwicklung
Ständige FazilitätenSpit­zen­re­fi­nan­zie­rungs­fa­zi­li­tät: Über­nacht­kre­dit, um eine Re­fi­nan­zie­rungs­lü­cke bis zum nächsten Geschäftstag zu decken (teuer). Ein­la­ge­fa­zi­li­tät: über­schüs­si­ge Liquidität über Nacht anlegen (niedriger Zins). Ohne Vo­lu­men­be­gren­zung.
Min­dest­re­ser­veBanken müssen einen Teil ihrer Einlagen und Schuld­ver­schrei­bun­gen (Laufzeit bis 2 Jahre) bei der Zentralbank halten
Wie die Leitzinsen bei Immobilien ankommen
EZB erhöht die LeitzinsenRe­fi­nan­zie­rung für Banken wird teurer
↓
Kredit- und Ka­pi­tal­markt­zin­sen steigenauch Pfand­brie­f­ren­di­ten, an denen sich Bau­fi­nan­zie­rungs­zin­sen orientieren
↓
Finanzierung wird teurergleiche Rate → kleineres Darlehen möglich; weniger Käufer
↓
Nachfrage und Preise geraten unter Druckbei sinkenden Zinsen umgekehrt: mehr Nachfrage, steigende Preise
🔄 Aktualisierung 2026 (Unterlagen: Stand 2024)
  • Seit der Strategieüberprüfung 2021 strebt die EZB ein symmetrisches Inflationsziel von 2 % auf mittlere Sicht an (früher „unter, aber nahe 2 %“). Die beiden Säulen heißen heute wirtschaftliche Analyse und monetäre und finanzielle Analyse.
  • Leitzinsen: Nach Senkungen 2024/2025 hat die EZB am 10.09.2026 die Zinsen wieder um 0,25 Prozentpunkte erhöht: Einlagefazilität 2,50 %, Hauptrefinanzierungssatz 2,65 % (Quelle: biallo.de, Stand September 2026). Für die Prüfung zählt das Prinzip, nicht der Tageswert.
  • Mindestreserve: Satz 1 %; seit 20.09.2023 wird sie nicht mehr verzinst (die Unterlage sagt noch „verzinslich“).

Bankenaufsicht und internationale Vereinbarungen

Aufgaben der BaFin
BaFin
Ban­ken­auf­sicht (KWG, KAGB)Erlaubnis zum Ge­schäfts­be­trieb, Grundsätze über Eigenmittel und Liquidität, laufende Überwachung, Son­der­prü­fun­gen, Abberufung ungeeigneter Ge­schäfts­lei­ter, Schließung bei In­sol­venz­ge­fahr
Ver­si­che­rungs­auf­sicht (VAG)Erlaubnis, Ge­schäfts­plä­ne, Überwachung von Rück­stel­lun­gen und Rü­ck­ver­si­che­rung, Schließung bei In­sol­venz­ge­fahr
Wert­pa­pier­auf­sicht (WpHG, KAGB)Börsenhandel und In­si­der­ver­bot, Ver­öf­fent­li­chungs­pflich­ten (Ad-hoc-Publizität), Ka­pi­ta­l­an­la­ge­ge­sell­schaf­ten, ausländische Fonds
Quer­schnitts­auf­ga­benEin­la­gen­si­che­rung, Anleger- und Ver­brau­cher­schutz, Geld­wä­sche­be­kämp­fung, Verfolgung unerlaubter Fi­nanz­ge­schäf­te
  1. Basel I · 1988
    Reaktion auf den „Schwarzen Montag“ (19.10.1987): Kredite müssen mit mindestens 8 % Eigenkapital unterlegt werden.
  2. Basel II · 2004
    Drei Säulen: Mindestkapitalanforderungen (Kredit-, Markt-, operationelles Risiko; Ratings, interne Modelle), aufsichtlicher Überprüfungsprozess, Marktdisziplin (Offenlegung).
  3. Basel III · nach der Finanzkrise 2008
    strengere Definition und mehr hartes Eigenkapital, bessere Risikodeckung, Liquiditätsregeln, Vorgaben zu Bewertung, Führungsstruktur und Vergütung. Folge für Verbraucher: Kredite werden tendenziell teurer.
  4. Basel IV
    risikosensiblere Standardansätze, Output Floor: Kapitalanforderung mindestens 72,5 % des Standardansatzes; keine internen Modelle mehr für operationelle Risiken.
🔄 Aktualisierung 2026 (Unterlagen: Stand 2024)

In der EU gilt „Basel IV“ über die überarbeitete Eigenkapitalverordnung (CRR III) seit dem 1.1.2025; der Output Floor steigt schrittweise von 50 % auf 72,5 % bis 2030.

Wirtschafts- und Fiskalpolitik

Aufgaben des Staates in der Wirtschaftspolitik
Politikbereiche
Ord­nungs­po­li­tikRahmen: Pri­vat­ei­gen­tum, Vertrags- und Ge­wer­be­frei­heit, Ta­rif­au­to­no­mie, Wett­be­werbs­recht
Struk­tur­po­li­tikbe­nach­tei­lig­te Regionen und Branchen fördern, In­fra­s­truk­tur
So­zi­al­po­li­tikgerechte Einkommens- und Ver­mö­gens­ver­tei­lung, soziale Sicherheit
Prozess-/Ab­lauf­po­li­tikKonjunktur steuern: Geldpolitik (EZB) und Fis­kal­po­li­tik (Staat)
Fis­kal­po­li­tikEinsatz von Steuern und Staats­aus­ga­ben, z. B. steuerliche Förderung (Sonder-AfA für Miet­woh­nungs­bau)
Leistungsfunktion: Produktionsfaktoren ökonomisch einsetzenVersorgungsfunktion: optimale MarktversorgungFreiheitsfunktion: Handlungsfreiheit sichern, Macht verhindernVerteilungsfunktion: leistungsgerechte EinkommenInnovationsfunktion: neue Produkte und Verfahren
Stabilitätsgesetz 1967: das magische Viereck
Stabilität des Preisniveausgeringe Inflation
Hoher Be­schäf­ti­gungs­standniedrige Ar­beits­lo­sig­keit
Stetiges, angemessenes Wachstumgerader, leicht steigender Wachs­tums­pfad
Au­ßen­wirt­schaft­li­ches Gleich­ge­wichtaus­ge­gli­che­ne Außenhandels- und Zah­lungs­bi­lanz
„Magisch“, weil die Ziele nicht gleichzeitig voll erreichbar sind (Zielkonflikte, z. B. Vollbeschäftigung ↔ Preisstabilität). Erweitert um gerechte Einkommens- und Vermögensverteilung und lebenswerte Umwelt = magisches Sechseck.

Markteingriffe des Staates in den Immobilienmarkt

InstrumentRegel
WartefristMiete bis zur ortsüblichen Ver­gleichs­mie­te erhöhen erst, wenn sie 15 Monate unverändert war (§ 558 BGB)
Kap­pungs­gren­zehöchstens 20 % in 3 Jahren; in Gebieten mit angespanntem Woh­nungs­markt können die Länder sie auf 15 % senken
Miet­preis­brem­se (seit 1.6.2015)bei Neu­ver­mie­tung in angespannten Gebieten höchstens 10 % über der ortsüblichen Ver­gleichs­mie­te
🔄 Aktualisierung 2026 (Unterlagen: Stand 2024)

Die Mietpreisbremse wurde 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert.

Einflüsse auf das Zinsniveau

📘 Unmittelbare Einflüsse auf das Zinsniveau – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Leitzinsen der EZB: bestimmen vor allem kurzfristige Zinsen und variable Darlehen
  • Kapitalmarktrenditen (Pfandbriefe, Bundesanleihen mit 10 Jahren Laufzeit): Richtschnur für Baufinanzierungen mit Zinsbindung
  • Inflation und Inflationserwartung: Geldgeber verlangen einen Ausgleich für den Kaufkraftverlust
  • Konjunktur und Kreditnachfrage, Staatsverschuldung, internationale Kapitalströme
  • Laufzeit: normalerweise sind lange Zinsbindungen teurer (normale Zinsstruktur); bei inverser Zinsstruktur umgekehrt
  • Bonität, Beleihungsauslauf, Sicherheiten: individuelle Risikoaufschläge

Grundlagen der Verzinsung

Grundlagen der Verzinsung: Annuitätendarlehen
Formel Rate bei gegebenem Zins- und Tilgungssatz
Beispiel
Formel Tilgungssatz bei gegebener Rate
Beispiel
Tilgungsplan: 200.000 € · 3,5 % Zins · 2 % Anfangstilgung
1611162126JahreRateTilgungZinsenRestschuld
Die Rate bleibt gleich. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, also sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst um die ersparten Zinsen.
MerkeQualitativer Zusammenhang: höherer Tilgungssatz → höhere Rate, kürzere Laufzeit, weniger Zinsen insgesamt. Höherer Zinssatz (bei gleicher Anfangstilgung) → höhere Rate und kürzere Laufzeit, weil die ersparten Zinsen schneller zur Tilgung werden. Bei niedrigen Zinsen und 1 % Tilgung kann die Laufzeit 50 Jahre und mehr erreichen.