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F8 · Prüfungsteil II · Finanzierung und Kreditprodukte

Koppelung, Risiken, notleidende Kredite, Beendigung

Rahmenplan 3.10–3.12 · Koppelungsgeschäfte, Risiken und Versicherungen, § 505d, Zwangsvollstreckung und -versteigerung, Kündigung, VFE, Prolongation.

Kurz & knapp
  • Koppelung verboten (§ 492a); zulässig (§ 492b): zweckgebundenes Konto, Altersvorsorgeprodukt, Wertbeteiligung, frei wählbare Versicherung, behördlich genehmigt (Bausparvertrag). Unzulässige Koppelung nichtig, Kredit bleibt wirksam.
  • Risiken: Objekt (Gebäude, Markt, Politik), biometrisch (Krankheit, BU, Tod), Finanzierung (Zins, Einkommen, Trennung).
  • Zinsänderungsrisiko: höhere Rate oder längere Laufzeit; Absicherung: lange Bindung, höhere Tilgung, Forward, Bauspar, Cap.
  • Wohngebäudeversicherung ist Pflicht der Bank; Feuerrohbau in der Bauphase; Vermieter: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
  • § 505d: fehlerhafte Kreditprüfung → Zins sinkt auf Marktniveau, fristlose Kündigung ohne VFE.
  • Zwangsversteigerung: Termin ≥ 6 Wochen nach Bekanntmachung, Bietzeit ≥ 30 Min., Sicherheit 10 %, 5/10- und 7/10-Grenze nur im 1. Termin, Eigentum mit Zuschlag, Verteilung 6–8 Wochen später.
  • Kündigung Bank: § 498 (2 Raten + 2,5 %, 2 Wochen Frist), § 490 Abs. 1, § 314, § 313. Kunde: § 489 (1 Monat, 10 Jahre/6 Monate, variabel 3 Monate), § 490 Abs. 2 (berechtigtes Interesse + VFE).
  • VFE: Aktiv-Aktiv / Aktiv-Passiv; nicht bei Zinsvorteil allein; ausgeschlossen bei Versicherungsleistung oder unzureichenden Vertragsangaben.
  • Prolongation: gleiche Bank, keine Grundbuchkosten · Umschuldung: neue Bank, Abtretung der Grundschuld.

Koppelungsgeschäfte und Nebenleistungen

Koppelungsgeschäfte (§§ 492a, 492b BGB)
Grundsatz: verboten
  • Der Dar­le­hens­ge­ber darf den Abschluss eines Immobiliar-Ver­brau­cher­da­r­le­hens nicht davon abhängig machen, dass der Kunde weitere Fi­nanz­pro­duk­te oder -dienst­leis­tun­gen abschließt.
  • Entscheidend: Ist der Kredit vom weiteren Geschäft abhängig, oder kann der Kunde das Produkt ablehnen?
  • Folge eines unzulässigen Kop­pe­lungs­ge­schäfts: das Kop­pe­lungs­ge­schäft ist nichtig, der Dar­le­hens­ver­trag bleibt wirksam.
Zulässige Koppelungen (§ 492b)
  • Kon­to­er­öff­nung, wenn das Konto nur dem Ansparen, der Rückzahlung, der Be­reit­stel­lung der Mittel oder als zusätzliche Sicherheit dient
  • Anlage- oder private Ren­ten­pro­duk­te, die dem Ru­he­stand­sein­kom­men dienen und bei Zah­lungs­aus­fall als Sicherheit oder zur Rückzahlung dienen
  • Dar­le­hens­ver­trä­ge mit Wert­be­tei­li­gung (Beteiligung des Gebers an der Wert­ent­wick­lung)
  • Ver­si­che­rungs­ver­trä­ge, wenn der Kunde sie auch bei einem anderen Anbieter seiner Wahl abschließen kann (z. B. Wohngebäude-, Ri­si­ko­le­bens­ver­si­che­rung)
  • wenn die Auf­sichts­be­hör­de das Kop­pe­lungs­ge­schäft genehmigt hat, z. B. Bau­spa­r­ver­trä­ge
Die Unterlage spricht im Lückentext von „Koppelungsgeschäften“ im Gegensatz zu erlaubten „Bündelungen“, bei denen der Kredit auch einzeln erhältlich ist. Verpflichtende Nebenleistungen stehen im ESIS.

Risiken der Finanzierung

Risiken während der Kreditlaufzeit
Risiken der Finanzierung
Ob­jek­tri­si­kenallgemeine Risiken aus dem Besitz (Feuer, Sturm, Lei­tungs­was­ser, Ele­men­tar­schä­den) und besondere Ver­mö­gens­ri­si­ken (Wertverlust, Marktpreis), politische Risiken (Denk­mal­schutz, Ge­bäu­de­ener­gie­ge­setz, geänderte Be­bau­ungs­plä­ne)
Biometrische RisikenKrankheit, Unfall, Berufs- oder Er­werbs­un­fä­hig­keit, Pfle­ge­be­dürf­tig­keit, Tod
Fi­nan­zie­rungs­ri­si­kenZinsänderung bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung, Ren­ten­ein­tritt, Kurzarbeit und Ar­beits­lo­sig­keit, private Ver­än­de­run­gen (Fa­mi­li­en­zu­wachs, Trennung), steigende Ener­gie­kos­ten, steuerliche Belastungen
Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
  • Ratenerhöhung: gleiche Restschuld, höherer Zins → höhere Rate.
  • Laufzeitverlängerung: wird die Rate gehalten, sinkt die Tilgung → das Darlehen läuft länger (evtl. in die Rente).
  • Risiko der Nicht-Tragfähigkeit der neuen Belastung → im schlimmsten Fall notleidender Kredit.
  • Bei Festdarlehen: Entwicklung der Tilgungsersatzmittel (Fonds, Lebensversicherung) kann hinter dem Plan bleiben.
  • Absicherung: lange Zinsbindung, höhere Tilgung (niedrigere Restschuld), Sondertilgungen, Forward-Darlehen, Bausparvertrag (Zins heute festlegen), Cap bei variablen Darlehen.
  • Fremdwährungskredite: zusätzlich Wechselkursrisiko.
📘 Änderung der persönlichen Situation (Rahmenplan 3.11.2) – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
Verdienstausfall / ArbeitslosigkeitWechsel des ArbeitsortesEinkommensreduzierung (Teilzeit, Elternzeit, Rente)KrankheitBerufsunfähigkeit, schwere KrankheitUnfall / BehinderungÄnderung der familiären Verhältnisse (Trennung, Kinder)Todgeänderte Anforderungen an die Immobilieunerwartete Renovierungen / SanierungenGebäudeschäden (Feuer, Wasser, Hagel, Sturm)Elementarschäden

Wertentwicklung der Immobilie

Die mittel- und langfristige Wertentwicklung unterliegt vielen Einflüssen: neben Preissteigerung oder Stabilität kann es auch zu einem Preisverfall kommen (Marktpreisrisiko). Der Hauspreisindex (2015 = 100) stieg bis 2022 deutlich und ging danach zurück.

Versicherungen als Schutz

Welche Versicherung passt zu welchem Risiko?
RisikoAbsicherung
Feuer, Lei­tungs­was­ser, Sturm/Hagel am GebäudeWohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung (von der Bank bei Grund­schuld­si­che­rung verbindlich gefordert); Ele­men­tar­schä­den als Ergänzung
Neubau in der BauphaseFeu­er­roh­bau­ver­si­che­rung (Brand, Blitz, Explosion; oft kostenfrei, wandelt sich mit Be­zugs­fer­tig­keit in die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung)
Haftung als BauherrBau­her­ren­haft­pflicht (Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht: Be­schil­de­rung, Beleuchtung); in der Pri­vat­haft­pflicht oft bis zu einer Bausumme (z. B. 100.000 €) mit­ver­si­chert
Haftung als Haus- und Grund­be­sit­zer (§§ 836–838 BGB)Selbstnutzer: Pri­vat­haft­pflicht; Vermieter: eigene Haus- und Grund­be­sit­zer­haft­pflicht
Einbruch, Feuer, Wasser am InventarHaus­rat­ver­si­che­rung
Tod des Kre­dit­neh­mersRi­si­ko­le­bens­ver­si­che­rung, Testament
Berufs- / Er­werbs­un­fä­hig­keitBerufs- bzw. Er­werbs­un­fä­hig­keits­ver­si­che­rung
Längere Krankheit, Unfall, PflegeKran­ken­ta­ge­geld, Kran­ken­haus­ta­ge­geld, Un­fall­ver­si­che­rung (Invalidität), Pfle­ge­ver­si­che­rung, Dread-Disease-Versicherung, Pa­ti­en­ten­ver­fü­gung
Kurzarbeit / Ar­beits­lo­sig­keitRücklagen; ggf. Absicherung der Kreditrate
Trennung / falscher Umgang mit Geldvertragliche Einigung (Ehevertrag), Fi­nanz­be­ra­tung
Eine Kfz-Versicherung oder Hausratversicherung sichert keine biometrischen Risiken ab.

Notleidende Kredite

Die Finanzkrise hat gezeigt, was passiert, wenn Kredite großzügig und ohne werthaltige Sicherheiten vergeben werden. Darlehensgeber müssen verantwortungsvoll prüfen und den Kunden während der Laufzeit begleiten.

📘 Notleidende Kredite – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Früherkennung: Rückstände, Überziehungen, Rücklastschriften, auffällige Kontoführung, Arbeitsplatzverlust. Der Vermittler sollte den Kunden während der Laufzeit begleiten.
  • Vermeidung: Gespräch, Stundung, Tilgungsaussetzung oder -senkung, Streckung, Umschuldung, Einsatz von Rücklagen, freihändiger Verkauf (meist besserer Erlös als die Versteigerung).
  • Zusätzliche Kosten: Verzugszinsen (Immobiliar-Verbraucherdarlehen: 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz), Mahn-, Anwalts- und Gerichtskosten, Kosten der Verwertung.
  • Rechtsfolgen fehlerhafter Beratung/Kreditprüfung (§ 505d BGB): Hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit nicht ordnungsgemäß geprüft, ermäßigt sich der Sollzins auf den marktüblichen Zins (bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Pfandbriefrendite), der Kunde kann fristlos ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, und die Bank kann aus der Pflichtverletzung resultierende Ansprüche nicht geltend machen.
  • Verwertung: Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, danach ggf. Zwangsräumung; Einzug anderer Sicherheiten (Abtretungen, Bürgschaften).
Vom Zahlungsverzug zur Zwangsvollstreckung
Gesprächbei starken Leis­tungs­stö­run­gen sucht die Bank zuerst eine Lösung
↓
Mahnungen und Androhungen
↓
Kündigungerst wenn alle Versuche fruchtlos sind; Ge­samt­fäl­lig­stel­lung
↓
Verwertung der SicherheitenVerrechnung mit der Forderung
↓
Ge­richt­li­ches Mahn­ver­fah­renfür die verbleibende Rest­for­de­rung: Mahnbescheid beantragen → Zustellung → Widerspruch möglich → sonst Voll­stre­ckungs­be­scheid → Zwangs­voll­stre­ckung
Zwangsvollstreckung
Voll­stre­ckung in …Maßnahme
bewegliche SachenPfändung und Verwertung
GrundstückeEintragung einer Zwangs­hy­po­thek, Zwangs­ver­wal­tung, Zwangs­ver­stei­ge­rung
ForderungenPfändung und Überweisung (z. B. Lohnpfändung)
Voraussetzung: fällige Forderung (Kündigung) und vollstreckbarer Titel, durch Klage/Mahnverfahren oder durch die notarielle Unterwerfung bei der Grundschuldbestellung. Grundlage: ZVG; Maßnahmen einzeln oder nebeneinander (§ 866 ZPO). Reicht die Verwertung nicht, muss der Schuldner eine Vermögensauskunft (eidesstattliche Versicherung) abgeben; weigert er sich, droht Erzwingungshaft. Das Grundpfandrecht erlischt, soweit der Gläubiger aus dem Grundstück befriedigt wurde (§ 1181 BGB).
MerkeZwangsverwaltung: gewählt, wenn z. B. Miet- oder Pachteinnahmen eine Befriedigung erwarten lassen; oft parallel zur Versteigerung. Das Gericht setzt einen Zwangsverwalter ein, der das Objekt erhält (Verwaltung, Versicherung, Steuern, Instandhaltung) und die Mieten einzieht; der Überschuss geht an den Gläubiger.

Zwangsversteigerung

Ablauf der Zwangsversteigerung
Antrag (§ 16 ZVG)Grundstück, Eigentümer, Anspruch (Betrag aus dem Grund­pfand­recht + Zinsen + Ne­ben­leis­tun­gen), voll­streck­ba­rer Titel und Zu­stel­lungs­ur­kun­de
↓
Anordnungdurch das Amtsgericht; Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­merk in Abt. II
↓
Ver­kehrs­wert­gut­ach­tenunabhängiger Sach­ver­stän­di­ger im Auftrag des Rechts­pfle­gers; der Gläubiger kann es anfechten
↓
Ver­stei­ge­rungs­ter­minöffentlich; Be­kannt­ma­chung mind. 6 Wochen vorher; Rechts­pfle­ger nennt Verkehrswert, Baulasten, Be­schrän­kun­gen, Bedingungen
↓
Bietzeitmind. 30 Minuten; Si­cher­heits­leis­tung auf Verlangen i. d. R. 10 % des Ver­kehrs­werts, nie bar (bestätigter Scheck, Bank­bürg­schaft, Vor­ab­über­wei­sung); Identität im Original
↓
Meistgebot und ZuschlagEigentum geht mit dem Zuschlag über, samt Risiko
↓
Ver­tei­lungs­ter­minca. 6–8 Wochen später: Erlös an die Gläubiger nach gesetzlicher Rangfolge; Grund­buch­be­rich­ti­gung nach Zahlung der Grun­d­e­r­werb­steu­er
Wertgrenzen im ersten Termin
< 50 %
50–70 %
≥ 70 %
unter 50 %: Zuschlag von Amts wegen versagt50–70 %: Versagung auf Antrag eines Gläubigersab 70 %: Zuschlag möglich
5/10-Grenze: erreicht das Meistgebot nicht 50 % des Verkehrswerts, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt. 7/10-Grenze: unter 70 % kann ein antragsberechtigter Gläubiger (der bei 70 % mehr bekäme) die Versagung beantragen. In beiden Fällen gibt es einen zweiten Termin, in dem die Grenzen nicht mehr gelten: dort kann auch unter 50 % zugeschlagen werden. Außerdem: Versagung, wenn der bestbetreibende Gläubiger die einstweilige Einstellung bewilligt.

Beendigung des Kreditvertrags

Kündigungsrechte des Darlehensgebers
  • vertragliche Kündigungsrechte (AGB)
  • Zahlungsverzug (§ 498 BGB): Immobiliar-Verbraucherdarlehen: mind. 2 aufeinanderfolgende Raten und mind. 2,5 % des Nennbetrags rückständig, erfolglose 2-wöchige Frist mit Androhung der Gesamtfälligstellung; Gesprächsangebot über eine einvernehmliche Regelung. (Allgemein-Verbraucherdarlehen: 10 % bei Laufzeit bis 3 Jahre, 5 % darüber.)
  • § 490 Abs. 1 BGB: wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden oder der Werthaltigkeit der Sicherheit, die die Rückzahlung gefährdet
  • § 314 BGB: Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund; § 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage
  • Ausgeschlossen: Kündigung, weil Angaben des Kunden unvollständig waren oder die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht ordnungsgemäß war (§ 499 Abs. 3 BGB), außer der Kunde hat wissentlich falsche Angaben gemacht.
Kündigungsrechte des Darlehensnehmers
GrundlageRecht
§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGBFestzins endet vor Ende der Laufzeit: Kündigung frühestens zum Ende der Zinsbindung mit 1 Monat Frist
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGBin jedem Fall nach 10 Jahren ab voll­stän­di­gem Empfang mit 6 Monaten Frist, ohne Ent­schä­di­gung
§ 489 Abs. 2 BGBvariabler Zins: jederzeit mit 3 Monaten Frist
§ 490 Abs. 2 BGBau­ßer­or­dent­lich bei berechtigtem Interesse (z. B. Verkauf der Immobilie, geänderte Le­ben­s­um­stän­de) nach 6 Monaten mit Frist, gegen Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung
§ 500 BGBVerbraucher: Allgemein-Ver­brau­cher­da­r­le­hen ohne feste Rü­ck­zah­lungs­zeit jederzeit (max. 1 Monat Frist); vorzeitige Erfüllung beim Im­mo­bi­li­ar­da­r­le­hen mit Festzins nur bei berechtigtem Interesse
Über die Kündigungsmöglichkeiten ist schon vorvertraglich aufzuklären. Möchte der Kunde vorzeitig zurückzahlen, muss die Bank ihn auf Verlangen unverzüglich in Textform informieren über Zulässigkeit, Rückzahlungsbetrag und Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung (§ 493 Abs. 5 BGB).

Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung (VFE)
Schüt­zens­wert (VFE als Ausgleich)
  • Umzug, berufliche Veränderung
  • Fa­mi­li­en­zu­wachs
  • Scheidung / Trennung
  • Ver­schlech­te­rung der finanziellen Verhältnisse
  • Verkauf der Immobilie
Nicht schüt­zens­wert
  • Ausstieg nur, weil die Marktzinsen gefallen sind
  • → kein Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung beim Festzins
Die VFE ersetzt der Bank entgangene Zinsgewinne und Nachteile. Sie muss einen Schaden nachweisen. Methoden: Aktiv-Aktiv (Vergleich mit dem Zins bei Wiederausleihe als neues Darlehen) und Aktiv-Passiv (Vergleich mit der Rendite einer Anlage am Kapitalmarkt, z. B. Pfandbriefe).

Prolongation und Umschuldung

Prolongation oder Umschuldung?
Prolongation (gleiche Bank)
  • Kunde bleibt beim bisherigen Kreditgeber, weil das Zinsangebot attraktiv ist
  • keine erneuten Kosten für Grundbuch und Grundschuld
  • bequem, oft ohne neue Bo­ni­täts­prü­fung
  • Risiko: ohne Vergleich zahlt der Kunde womöglich zu viel
Umschuldung (andere Bank)
  • Kunde wechselt den Kreditgeber
  • Kosten für die Grund­buch­än­de­rung: Abtretung der Grundschuld oder Löschung und Neu­ein­tra­gung
  • neue Bonitäts- und Ob­jekt­prü­fung
  • Chance auf bessere Konditionen
Je höher die verbleibende Restschuld, desto größer das Risiko der Anschlussfinanzierung. Auch „Soft Skills“ zählen: Kommunikation mit der Bank, ihre strategische Ausrichtung, allgemeine Rahmenbedingungen.