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K3 · Prüfungsteil I · Kenntnisse

Das Grundbuch

Rahmenplan 2.3 · Prinzipien, Aufbau, Abteilungen, Rang, Änderungen, nicht eingetragene Lasten.

Kurz & knapp
  • Grundbuchamt = Abteilung des Amtsgerichts; der Rechtspfleger erledigt die Geschäfte weisungsfrei.
  • Blatt: Aufschrift · Bestandsverzeichnis (kein öffentlicher Glaube) · Abt. I Eigentümer · Abt. II Lasten/Beschränkungen · Abt. III Grundpfandrechte.
  • Prinzipien: Eintragung (§ 873) → öffentlicher Glaube (§ 892) · Antrag (§ 13 GBO) · Bewilligung (§ 19 GBO) · Legalität · Publizität (§ 12 GBO, berechtigtes Interesse) · Spezialität · Priorität.
  • Rang: Locus innerhalb einer Abteilung, Tempus zwischen Abteilungen; gleicher Tag = Gleichrang.
  • Rangänderung (§ 880), Rangrücktritt, Rangvorbehalt (§ 881).
  • Abt. II: Grunddienstbarkeit (jeweiliger Eigentümer), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Person, z. B. Wohnungsrecht), Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Reallast, Erbbaurecht (1. Rang), Vormerkungen.
  • Grundschuld abstrakt (Sicherungsabrede) · Hypothek akzessorisch.
  • Löschung: Löschungsbewilligung (Grundschuld) oder löschungsfähige Quittung (Hypothek) + Zustimmung des Eigentümers.
  • Nicht im Grundbuch: Baulasten, öffentliche Lasten, Notweg/Überbau, gesetzliche Vorkaufsrechte, Mietverträge.

Grundlagen

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über die privatrechtlichen Verhältnisse an Grundstücken. Es gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie die Rangverhältnisse der Rechte untereinander.

Grundbuchfür das Grundstück
Wohnungs-/Tei­l­ei­gen­tums­grund­buchje Wohnung bzw. Einheit (§ 7 WEG)
Erb­bau­grund­buchfür das Erbbaurecht (§ 14 ErbbauRG)

Die Grundbuchprinzipien

PrinzipInhaltNorm
Buchungs-/Ein­tra­gungs­prin­zipRechts­än­de­rung erst mit Eintragung; daraus folgt der öffentliche Glaube: was eingetragen ist, gilt zugunsten eines gutgläubigen Erwerbers als richtig§ 873, § 892 BGB
An­trags­prin­zipGrundbuchamt wird nicht von Amts wegen tätig, sondern nur auf Antrag eines Betroffenen§ 13 GBO
Bewilligungs-/Kon­sen­s­prin­zipEintragung, wenn der Betroffene sie bewilligt (Einigung der Beteiligten)§§ 19, 20 GBO
Le­ga­li­täts­prin­zipRechts­pfle­ger prüft Form, Ge­setz­mä­ßig­keit, Ge­neh­mi­gun­genGBO
Pu­bli­zi­täts­prin­zipEinsicht für jeden mit berechtigtem Interesse (Käufer mit Kauf­ver­trag­s­ent­wurf, Erbe, Gläubiger, Bank mit Kreditantrag)§ 12 GBO
Spe­zi­a­li­täts­prin­zipRechte müssen eindeutig bestimmt sein und zum Lie­gen­schafts­ka­tas­ter passen–
Pri­o­ri­täts­prin­zipRang: Locus-Prinzip innerhalb einer Abteilung, Tempus-Prinzip zwischen den Abteilungen§ 879 BGB, §§ 17, 45 GBO
MerkeÖffentlicher Glaube (§ 892 BGB): Ein gutgläubiger Erwerber darf sich auf den Inhalt von Abt. I bis III verlassen. Für die tatsächlichen Angaben im Bestandsverzeichnis (Größe, Nutzungsart) gilt das nicht.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuchblatt: 5 Teile
Aufschrift (Deckblatt)Amtsgericht, Grund­buch­be­zirk (Gemeinde), Band- und Blattnummer; Vermerk „Woh­nungs­grund­buch“ oder „Erb­bau­grund­buch“ in Klammern
Be­stands­ver­zeich­nisGemarkung, Flur, Flurstück, Wirt­schafts­art und Lage, Größe; Rechte, die mit dem Eigentum verbunden sind (herrschende Rechte). Kein öffentlicher Glaube für die tat­säch­li­chen Angaben (z. B. Größe).
Abteilung I · EigentümerName, Geburtsdatum, bei mehreren das Ge­mein­schafts­ver­hält­nis (z. B. „je ½“), Grundlage der Eintragung (Auflassung, Erbfolge, Zuschlag)
Abteilung II · Lasten und Be­schrän­kun­genalles außer Grund­pfand­rech­ten: Dienst­bar­kei­ten, Nießbrauch, Vor­kaufs­recht, Reallast, Erbbaurecht, Vormerkungen, Widersprüche, Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen
Abteilung III · Grund­pfand­rech­teHypotheken, Grund­schul­den, Ren­ten­schul­den mit Betrag, Zinsen, Gläubiger; dazu Vormerkungen, Widersprüche, Ver­än­de­run­gen, Löschungen
Merkhilfe: I = Wem gehört es? · II = Was belastet es (außer Geld)? · III = Wer hat Geld darauf gegeben? Dazu gibt es die Grundakte mit allen Urkunden (Kaufvertrag, Grundschuldbestellung) und einer Abschrift des Blattes.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

Rechte und Beschränkungen können öffentlich-rechtlich (Baugesetzbuch, Enteignungsrecht, Baulasten) oder privatrechtlich (Nachbarrecht, beschränkte dingliche Rechte) sein. Im Grundbuch stehen vor allem die privatrechtlichen, dinglichen Rechte.

Recht in Abt. IIInhaltBeispiel / Hinweis
Grund­dienst­bar­keit (§ 1018 BGB)zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks: benutzen, unterlassen, duldenWegerecht, Lei­tungs­recht, Be­bau­ungs­ver­bot
Beschränkte persönliche Dienst­bar­keit (§ 1090 BGB)zugunsten einer bestimmten Person, nicht übertragbarWoh­nungs­recht (§ 1093 BGB), Lei­tungs­recht für Stadtwerke
Dauerwohn-/Dau­er­nut­zungs­recht (§§ 31 ff. WEG)Nutzung einer bestimmten Wohnung bzw. Räumeveräußerlich, vererblich, vermietbar
Nießbrauch (§ 1030 BGB)alle Nutzungen ziehen (selbst wohnen oder vermieten); un­ver­äu­ße­r­lich, unvererblichEltern übertragen Haus an Kinder und behalten Nießbrauch; Nießbraucher trägt laufende Lasten
Vor­kaufs­rechtEintritt in einen Kaufvertrag mit Dritten zu denselben Bedingungengesetzlich (Gemeinde § 24 BauGB, Miterben, Mieter), dinglich (§ 1094 BGB, eingetragen), schuld­recht­lich (§ 463 BGB, nicht eingetragen)
Reallast (§ 1105 BGB)wie­der­keh­ren­de Leistungen aus dem Grundstück; Eigentümer haftet auch persönlichAltenteil/Leibgeding, Erbbauzins, Rente
ErbbaurechtRecht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu habennur an 1. Rangstelle
Wie­der­kaufs­rechtVerkäufer darf unter Bedingungen zurückkaufenGemeinde verkauft Bauplatz mit Bau­ver­pflich­tung
Vormerkungensichern Ansprüche auf Rechts­än­de­rungAuflassungs-, Rü­ck­auf­las­sungs­vor­mer­kung
Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­genEigentümer darf nicht (allein) verfügenInsolvenz-, Zwangs­ver­stei­ge­rungs-, Nacherben-, Tes­ta­ments­voll­stre­cker-, Sa­nie­rungs­ver­merk
⚠️ Bedeutung für die Beleihung

Rechte in Abt. II, die im Rang vor der Grundschuld der Bank stehen, bleiben in einer Zwangsversteigerung bestehen und mindern den Wert des Pfandobjekts (z. B. ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch schreckt Ersteher ab). Die Bank verlangt deshalb meist die erste Rangstelle oder einen Rangrücktritt des Berechtigten. Verfügungsbeschränkungen (Insolvenzvermerk) schließen eine Beleihung praktisch aus.

Abteilung III: Grundpfandrechte

Hier stehen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Der Eigentümer haftet mit dem Grundstück; der Gläubiger kann es zur Befriedigung verwerten (Zwangsvollstreckung). Beispiel eines Eintrags: „Grundschuld ohne Brief zu 3.755.000 EUR für … Hypothekenbank eG; 15 % Zinsen jährlich; gemäß Bewilligung vom … eingetragen am …“

Abteilung III: Grundschuld und Hypothek
Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB)
  • abstrakt: unabhängig vom Bestehen einer Forderung
  • Verknüpfung mit dem Kredit über die Si­che­rungs­zwe­ck­er­klä­rung
  • bleibt nach Tilgung bestehen, kann neu genutzt werden
  • Forderung und Grundschuld getrennt übertragbar
  • Brief- oder Buch­grund­schuld
Hypothek (§§ 1113 ff. BGB)
  • akzessorisch: besteht nur, wenn und soweit die Forderung besteht
  • keine Si­che­rungs­a­b­re­de nötig
  • nach Tilgung: Löschung oder sie wird zur Ei­gen­tü­mer­grund­schuld
  • nur zusammen mit der Forderung übertragbar
  • Brief- oder Buchhypothek
Rentenschuld: Sonderform der Grundschuld; aus dem Grundstück ist eine regelmäßig wiederkehrende Rente statt eines Kapitals zu zahlen (§§ 1199 ff. BGB).

Reihenfolge und Rang der Rechte

Rangfolge: Locus- und Tempus-Prinzip
Abt.Nr.RechtDatumRang
III1Grundschuld 200.000 € (Bank A)05.02.241.
II1Wegerecht (Nachbar)10.03.242. (gleich­rangig)
III2Grundschuld 50.000 € (Bank B)10.03.242. (gleich­rangig)
III3Grundschuld 30.000 € (Bank C)10.03.243.
Innerhalb einer Abteilung entscheidet die Reihenfolge (Locus). Zwischen den Abteilungen entscheidet das Datum (Tempus). Gleiches Datum in verschiedenen Abteilungen = Gleichrang, wenn nichts anderes vermerkt ist (§ 879 BGB).
📘 Rangänderung, Rangrücktritt, Rangvorbehalt – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
InstrumentBedeutungBeispiel
Rangänderung (§ 880 BGB)nach­träg­li­cher Tausch der Rangstellen; Einigung der Berechtigten + Eintragung (bei Grund­pfand­rech­ten Zustimmung des Eigentümers)Bank A tritt mit ihrer Grundschuld hinter die neue Grundschuld der Bank B zurück
Ran­grück­trittein Berechtigter tritt mit seinem Recht hinter ein anderes zurück (Form der Rangänderung)Eltern treten mit dem Woh­nungs­recht hinter die Grundschuld der fi­nan­zie­ren­den Bank zurück
Rang­vor­be­halt (§ 881 BGB)Eigentümer behält sich bei Eintragung eines Rechts vor, später ein anderes Recht im Rang davor eintragen zu lassenNießbrauch wird mit Vorbehalt für eine künftige Grundschuld bis 300.000 € eingetragen

Änderungen und Löschungen

Änderungen im Grundbuch
Antrageines An­trags­be­rech­tig­ten (§ 13 GBO): Eigentümer, Begünstigter, meist über den Notar
↓
Bewilligungdes Betroffenen (§ 19 GBO) in öffentlich beglaubigter oder beurkundeter Form (§ 29 GBO)
↓
Prüfungdurch den Rechts­pfle­ger (Le­ga­li­täts­prin­zip), Vor­ein­tra­gung des Betroffenen
↓
Eintragungmit Datum und Unterschrift; Rang nach Eingang des Antrags (§ 17 GBO)
Löschung eines Grund­pfand­rechtsWas ist das?
Lö­schungs­be­wil­li­gungErklärung des Gläubigers (Bank), dass das Recht gelöscht werden darf; bei Grund­schul­den üblich
Lö­schungs­fä­hi­ge QuittungBestätigung des Gläubigers, dass er befriedigt wurde (bei Hypotheken); daraus ergibt sich, wer die Hypothek erworben hat
Zustimmung des Eigentümerszur Löschung eines Grund­pfand­rechts zusätzlich erforderlich (§ 27 GBO), weil ihm sonst ein Ei­gen­tü­mer­recht entginge
Löschungdurch Lö­schungs­ver­merk (Rötung); Bei Briefrechten muss der Brief vorgelegt werden

Nicht eingetragene Lasten

📘 Nicht eingetragene Lasten – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Baulasten: öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde (z. B. Abstandsfläche, Stellplatz auf dem Nachbargrundstück), eingetragen im Baulastenverzeichnis (nicht in Bayern und Brandenburg)
  • öffentliche Lasten: Grundsteuer, Erschließungs- und Anliegerbeiträge (ruhen auf dem Grundstück)
  • Nachbarrechte: Überbau- und Notwegrente (§§ 912, 917 BGB)
  • gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde (§§ 24 ff. BauGB), Denkmalschutz, Altlasten
  • Miet- und Pachtverträge (gehen auf den Erwerber über, § 566 BGB)
  • Merke: Öffentlich-rechtliche Beschränkungen stehen in der Regel nicht im Grundbuch; der öffentliche Glaube schützt hier nicht.