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F6 · Prüfungsteil II · Finanzierung und Kreditprodukte

Kreditsicherung

Rahmenplan 3.8 · Grundschuld und Hypothek, Blanko-/Negativdarlehen, Bürgschaft, Aval, Pfandrecht, Zession, Sicherungsübereignung.

Kurz & knapp
  • Sicherheiten: Grundpfandrechte (auch auf anderem Objekt), Zusatz-, Ersatz-, Übergangssicherheiten; Personal- vs Sachsicherheiten.
  • Grundschuld abstrakt, bleibt bestehen, Neuvalutierung, Abtretung statt Neueintragung · Hypothek akzessorisch → Eigentümergrundschuld.
  • Vollstreckbare Grundschuld: Unterwerfung → sofortiger Titel. Dinglich (Grundstück) + persönlich (Schuldanerkenntnis) haften.
  • Zweckerklärung eng/weit; Rückgewähransprüche an Nachranggläubiger abtreten; Grundschuldzins 15–18 % als Puffer.
  • Blanko (BSK bis ca. 75.000 €) · Negativ (bis ca. 50.000 €, Negativerklärung).
  • Bürgschaft § 765: akzessorisch, Schriftform; gewöhnlich (Einrede der Vorausklage) · selbstschuldnerisch (Verzicht, Kaufleute, bankübliche Form) · Ausfallbürgschaft.
  • Aval = Kreditleihe; Bürgschaft (akzessorisch) vs Garantie (abstrakt).
  • Pfandverwertung: Fälligkeit, Androhung, 1 Monat (Kaufleute 1 Woche), Versteigerung/Börse.
  • Zession: Zedent → Zessionar, Drittschuldner; still vs offen; eigene Bank = verpfänden.
  • Sicherungsübereignung: Bank Eigentümer, Kunde unmittelbarer Besitzer.

Sinn und Zweck der Kreditsicherung

Arten von Kreditsicherheiten
Kreditsicherheiten
Grund­pfand­rech­tedingliches Si­che­rungs­recht an der Immobilie (Grundschuld, Hypothek), durch Eintragung in Abt. III; der Schuldner bleibt Eigentümer
Grund­pfand­rech­te auf einem anderen Objektz. B. Grundschuld auf der Immobilie der Eltern
Zu­satz­si­cher­hei­tenwerden zusätzlich zur bestehenden Sicherheit gestellt, um das Risiko weiter zu senken
Er­satz­si­cher­hei­tentreten an die Stelle einer Sicherheit, die nicht (mehr) ausreicht oder wegfällt
Über­g­angs­si­cher­hei­tenüberbrücken vor­über­ge­hend die Zeit, bis die endgültige Sicherheit steht (z. B. bis die Grundschuld eingetragen ist)
Unterscheidung außerdem: Personalsicherheiten (Bürgschaft, Garantie, Patronatserklärung) und Sachsicherheiten (Grundschuld, Pfandrecht, Sicherungsübereignung, Abtretung).

Grundpfandrechte: Grundschuld und Hypothek

In Abteilung III stehen Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld (Sonderform der Grundschuld). Das BGB regelt aus historischen Gründen die Hypothek ausführlich ab § 1113; nach § 1192 BGB gelten diese Vorschriften auch für die Grundschuld, soweit sie nicht auf die Akzessorietät abstellen.

Grundschuld und Hypothek
Grundschuld
  • abstrakt: unabhängig von einer Forderung
  • bleibt nach Tilgung in voller Höhe bestehen; Löschung nur mit Bewilligung der Bank
  • kann durch Neu­va­lu­tie­rung wieder genutzt oder an eine neue Bank abgetreten werden (billiger als Löschen + Neueintragen)
  • in der Praxis die übliche Sicherheit
Hypothek
  • streng akzessorisch: besteht nur mit der Forderung
  • sinkt mit der Tilgung; nach voll­stän­di­ger Zahlung wird sie zur Ei­gen­tü­mer­grund­schuld (§§ 1163, 1177 BGB), wenn sie nicht gelöscht wird
  • Vorschriften ab § 1113 BGB; nach § 1192 BGB gelten sie auch für die Grundschuld (außer der Ak­zes­so­ri­e­tät)
  • heute selten
Der wichtigste Unterschied ist die Abhängigkeit vom Darlehen.
FormHypothekGrundschuldBedeutung
Buch- / Briefrecht§ 1116 BGB§ 1191 / § 1195 BGBBriefrecht: Übertragung durch schriftliche Abtretung + Übergabe des Briefs, ohne Grund­buch­ein­trag; Buchrecht (Brief aus­ge­schlos­sen): Übertragung nur mit Eintragung
Ei­gen­tü­mer­recht§ 1163 BGB§ 1196 BGBsteht dem Eigentümer selbst zu (z. B. für spätere Fi­nan­zie­run­gen vorbehalten)
FremdrechtNormalfall§ 1197 BGBsteht einem Gläubiger (Bank) zu
Einzel- / Gesamtrecht§ 1132 BGB§ 1132 i. V. m. § 1192 BGBGe­samt­grund­schuld: lastet auf mehreren Grundstücken, jedes haftet für den ganzen Betrag
Sicherungs- / Höchst­be­trags­recht§§ 1184, 1190 BGBentsprechendSi­che­rungs­hy­po­thek: Gläubiger muss die Forderung beweisen; Höchstbetrag: nur ein Höchstbetrag ist eingetragen
Ver­kehrs­hy­po­thekNormalform–öffentlicher Glaube erstreckt sich auch auf die Forderung
Die Grundschuld in der Praxis
Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kun­de beim NotarEigentümer bewilligt die Eintragung, beantragt sie; meist mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangs­voll­stre­ckung (voll­streck­ba­re Grundschuld) und einem abstrakten Schuld­an­er­kennt­nis
↓
Eintragung in Abteilung IIIBetrag, dinglicher Zins, Gläubiger; meist als Buch­grund­schuld (brieflos)
↓
Si­che­rungs­zwe­ck­er­klä­rungverbindet Darlehen und Grundschuld: wofür darf die Bank die Grundschuld verwerten?
↓
Nach der TilgungRückgewähr: Lö­schungs­be­wil­li­gung, Abtretung an eine neue Bank oder Verzicht; oder Neu­va­lu­tie­rung für einen neuen Kredit
📘 Grundschuld: Begriffe für die Prüfung – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
BegriffErklärung
Einfache / voll­streck­ba­re GrundschuldMit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangs­voll­stre­ckung (notarielle Urkunde, § 800 ZPO) hat die Bank sofort einen voll­streck­ba­ren Titel, ohne Klage oder Mahn­ver­fah­ren. Ohne Unterwerfung (einfach) müsste sie erst klagen.
Dingliche und persönliche HaftungDinglich: der Eigentümer haftet mit dem Grundstück. Persönlich: über das abstrakte Schuld­an­er­kennt­nis haftet der Kreditnehmer zusätzlich mit seinem gesamten Vermögen (z. B. Lohnpfändung, wenn der Ver­stei­ge­rungs­er­lös nicht reicht).
Zwe­ck­er­klä­rungEnge Zwe­ck­er­klä­rung: sichert nur ein bestimmtes Darlehen. Weite Zwe­ck­er­klä­rung: sichert alle bestehenden und künftigen Forderungen der Bank. Gegenüber Dritten (z. B. Eltern als Eigentümer) ist eine über­ra­schen­de weite Erklärung oft unwirksam.
Abtretung der Rü­ck­ge­währansprü­cheDer Eigentümer hat nach Tilgung einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Diesen tritt er oft an einen nachrangigen Gläubiger ab: dieser rückt so wirt­schaft­lich auf, wenn das vorrangige Darlehen getilgt ist.
Neu­va­lu­tie­rung (Re­va­lu­tie­rung)Die bestehende Grundschuld sichert nach Tilgung einen neuen Kredit derselben Bank (z. B. Mo­der­ni­sie­rung): keine neuen Notar- und Grund­buch­kos­ten.
Grund­schuld­zinsDinglicher Zins (z. B. 15–18 % p. a.), nicht der Dar­le­hens­zins: Puffer für Zins­rück­stän­de und Kosten in der Zwangs­ver­stei­ge­rung (rückständige Zinsen bis 2 Jahre + laufende sind rangwahrend gesichert).
ÜbertragungBei Umschuldung wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten statt gelöscht und neu eingetragen: kos­ten­güns­ti­ger.
📘 Hypothek: was die Prüfung erwartet – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Bestellung: Einigung + Eintragung (§ 873 BGB) und Bestehen der Forderung; Brief oder Buch.
  • Der Eigentümer haftet dinglich mit dem Grundstück, der Schuldner persönlich aus der Forderung (oft personengleich).
  • Mit Tilgung entsteht in Höhe des getilgten Betrags eine Eigentümergrundschuld.
  • Vorlasten: Stehen alte (oft längst getilgte) Hypotheken oder Grundschulden im Rang vor der neuen Bank, verlangt diese ihre Löschung oder einen Rangrücktritt; nicht gelöschte Vorlasten mindern den Beleihungsspielraum.

Blanko- und Negativdarlehen

Blanko- und Negativdarlehen
Blan­ko­da­r­le­hen
  • Bau­spar­da­r­le­hen bis i. d. R. 75.000 €, wenn die Bonität hervorragend ist
  • Bausparkasse verzichtet auf Be­lei­hungs­wert­prü­fung und Grundschuld
  • Absicherung nur über die Bonität
Ne­ga­tivda­r­le­hen
  • Bau­spar­da­r­le­hen bis i. d. R. 50.000 €
  • Bo­ni­täts­prü­fung und Grund­buch­ein­sicht, aber keine dingliche Sicherheit
  • dafür Ne­ga­ti­v­er­klä­rung: der Kunde verpflichtet sich, das Objekt nicht zu verkaufen oder anderweitig zu belasten, damit die Bausparkasse später noch eine Grundschuld verlangen kann
Kombimöglichkeiten: z. B. Blanko- bzw. Negativdarlehen für eine Modernisierung neben einem grundschuldgesicherten Hauptdarlehen, oder zusammen mit einer Abtretung.

Bürgschaft und Bankaval

Die Bürgschaft (§ 765 BGB)
Kreditgeber (Gläubiger)hat die Haupt­for­de­rung aus dem Kre­dit­ver­trag gegen den Kreditnehmer
↓
Kreditnehmer (Haupt­schuld­ner)zahlt nicht → Ausfall
↓
Bürge (Si­che­rungs­ge­ber)steht aus dem Bürg­schafts­ver­trag für die Schuld des Kre­dit­neh­mers ein
Einseitig verpflichtender Vertrag zwischen Gläubiger und Bürge. Akzessorisch: die Bürgschaftsschuld richtet sich immer nach dem Stand der Hauptschuld. Für Verbraucher gilt die Schriftform (§ 766 BGB), eine mündliche Bürgschaft ist nichtig.
ArtMerkmal
Gewöhnliche (einfache) BürgschaftDer Bürge hat die Einrede der Vorausklage (§ 771 BGB): der Gläubiger muss zuerst erfolglos gegen den Schuldner vollstrecken (Titel nötig: zeit­auf­wen­dig, teuer).
Selbst­schuld­ne­ri­sche BürgschaftDer Bürge verzichtet auf die Einrede der Vorausklage (§ 773 BGB); der Gläubiger kann sich sofort an ihn halten. Bürgschaften von Kaufleuten im Han­dels­ge­wer­be sind immer selbst­schuld­ne­risch (§ 349 HGB). Bankübliche Form, meist als Höchst­be­trags­bürg­schaft.
Aus­fall­bürg­schaftein­ge­schränk­te Haftung: der Gläubiger muss den Ausfall durch erfolglose Voll­stre­ckung nachweisen; oft von staatlichen Stellen (z. B. bei För­der­kre­di­ten). Modifizierte Aus­fall­bürg­schaft: Ausfall gilt vertraglich z. B. 30 Tage nach Fälligkeit als eingetreten.
Avalkredit / BankavalDie Bank übernimmt im Auftrag des Kunden eine Bürgschaft gegenüber einem Dritten: Kreditleihe, keine Liquidität, die Bank stellt ihren guten Namen zur Verfügung (Even­tu­a­l­ver­bind­lich­keit). Als Han­dels­ge­schäft immer selbst­schuld­ne­risch (§ 349 HGB).
Bankavale: zwei Varianten
Bürgschaft = Schuld­haf­tung
  • Bank haftet für die Erfüllung einer Ver­bind­lich­keit
  • akzessorisch: abhängig von der Hauptschuld
  • z. B. Stundung von Kaufpreisen, Steuern oder Zöllen, Pro­zess­bürg­schaft
  • erlischt mit Rückgabe der Urkunde oder Wegfall der Forderung
Garantie = Er­folgs­haf­tung
  • Bank haftet, wenn ein definierter Erfolg nicht eintritt
  • abstrakt: unabhängig von einer Hauptschuld
  • z. B. Anzahlungs-, Lieferungs-, Leistungs-, Ge­währ­leis­tungs-, Bie­tungs­ga­ran­tie
  • oft „auf erstes Anfordern“
Beispiel Bauträger: 12 Käufer, aber nur ein erster Rang im Grundbuch (für die Bank des Bauträgers). Die Käufer zahlen gleich und erhalten als Sicherheit ein Aval (§ 7 MaBV). Mietaval: Bankbürgschaft statt Barkaution; auf erstes Anfordern zahlt die Bank an den Vermieter.
📘 Bürgen und Verwertung – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Mögliche Bürgen: Eltern, Ehegatte, Geschäftspartner, Banken (Aval), öffentliche Stellen. Achtung: Bürgschaften finanziell krass überforderter naher Angehöriger können sittenwidrig und nichtig sein (§ 138 BGB).
  • Verwertung: Nach Fälligkeit der Hauptschuld fordert der Gläubiger den Bürgen zur Zahlung auf (bei der gewöhnlichen Bürgschaft erst nach erfolgloser Vollstreckung). Der Bürge, der zahlt, erwirbt die Forderung gegen den Hauptschuldner (§ 774 BGB).

Pfandrecht

Pfandrecht
  • Dingliches Recht an fremden Sachen oder Rechten, das den Gläubiger berechtigt, sich durch Verwertung des Pfandes zu befriedigen.
  • AGB-Pfandrecht der Banken: erstreckt sich i. d. R. auf alle Sachen und Rechte des Kunden, die die Bank in Besitz oder Verfügungsgewalt hat (z. B. Depot, Schließfach, Guthaben).
  • Zugriff durch Übergabe des Pfandes, Einräumung von Mitbesitz (Schließfach mit zwei Schlüsseln), Abtretung des Herausgabeanspruchs mit Anzeige an den Verwahrer, bei Forderungen Anzeige an den Drittschuldner (z. B. Sparbuch bei einer anderen Bank).
  • Eigentümer = rechtliche Herrschaft; Besitzer = tatsächliche Herrschaft (§§ 854 ff. BGB): unmittelbarer, mittelbarer, Allein- und Mitbesitz.
Verwertung des Pfandes
FälligkeitPfandreife: Forderung ist fällig (§ 1228 BGB)
↓
AndrohungVerwertung vorher anzeigen (§ 1234 Abs. 1 BGB)
↓
Wartefrist1 Monat bei Verbrauchern, 1 Woche unter Kaufleuten (§ 368 HGB)
↓
VerwertungEinzug verpfändeter Forderungen (§ 1282), öffentliche Ver­stei­ge­rung (§ 1235 Abs. 1), Wertpapiere über die Börse (§ 1235 Abs. 2)

Zession (Abtretung)

Zession (Sicherungsabtretung)
Zedent = Kreditnehmertritt eine Forderung, die er gegen einen Dritten hat, an die Bank ab
↓
Zessionar = Bankwird neuer Gläubiger, aber treu­hän­de­risch (fiduziarisch): verwerten nur bei Zah­lungs­stö­rung
↓
Dritt­schuld­nerz. B. Arbeitgeber (Lohn), Versicherung (Le­bens­ver­si­che­rung), andere Bank (Guthaben)
Stille Zession
  • Dritt­schuld­ner wird nicht informiert
  • er zahlt weiter mit befreiender Wirkung an den Kreditnehmer
  • Kreditnehmer muss den Eingang an die Bank weiterleiten
  • Risiko: Dop­pelab­tre­tung, Zahlung an den Falschen
Offene Zession
  • Dritt­schuld­ner wird informiert
  • er kann nur noch mit befreiender Wirkung an die Bank zahlen
  • sicherer für die Bank
  • Beispiel: abgetretene Le­bens­ver­si­che­rung, die Versicherung wird be­nach­rich­tigt
📘 Abtretung/Verpfändung von Wertpapieren – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Wertpapiere werden meist verpfändet (Depot bei der Bank) und nur mit einem Beleihungswert unter dem Kurswert angesetzt, weil Kurse schwanken (z. B. Aktien deutlich niedriger als Anleihen). Fällt der Kurs, kann die Bank Nachbesicherung verlangen.

Sicherungsübereignung

Sicherungsübereignung
Bank (Gläubiger)
  • wird Eigentümer der beweglichen Sache
  • mittelbarer Besitzer
Kreditnehmer
  • bleibt un­mit­tel­ba­rer Besitzer und nutzt die Sache weiter (z. B. Auto, Maschine)
  • Einigung + Be­sitz­mitt­lungs­ver­hält­nis statt Übergabe (§§ 929, 930 BGB)
Schwierigkeit: die Sache muss eindeutig bestimmt sein; daher nur für klar identifizierbare bewegliche Sachen.