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K4 · Prüfungsteil I · Kenntnisse

Verbraucherkreditrecht, Beratung, Berufsrecht § 34i

Rahmenplan 2.4, 2.5, 2.9, 2.10 · Immobiliar-Verbraucherdarlehen, ESIS, Informationspflichten, § 511 BGB, Erlaubnis, Registrierung, Aufsicht.

Kurz & knapp
  • Immobiliar-VD (§ 491 Abs. 3 BGB): Grundpfandrecht/Reallast oder Zweck Immobilienerwerb/-erhalt. Umsetzung WIKR: 21.03.2016.
  • Immobiliar: ESIS; Allgemein: SECCI. Bedenkzeit 7 Tage nur ohne Widerrufsrecht (z. B. notariell).
  • Widerruf 14 Tage; beim Immobiliar-VD spätestens nach 12 Monaten + 14 Tagen erloschen.
  • VFE: Allgemein max. 1 % / 0,5 %; Immobiliar ohne Deckel (tatsächlicher Schaden). Kündigung bei Verzug: Immobiliar 2 Raten + 2,5 %.
  • Vermittler: Statusinfos (Identität, Registernummer, Vergütung, Zuwendungen) vor Beginn; Vergütung nur bei Erfolg (§ 655c).
  • § 511 BGB: Situation erfragen, Kapitaldienstfähigkeit, Risiken, geeignetes Produkt, Dokumentation auf dauerhaftem Datenträger.
  • § 34i: Zuverlässigkeit (5 Jahre), geordnete Vermögensverhältnisse, VSH 460.000 € / 750.000 €, Sachkunde; Registrierung § 11a GewO.
  • Honorar-Immobiliardarlehensberater: nur Kundenhonorar, keine Zuwendungen Dritter.
  • Aufsicht: BaFin/Bundesbank (Banken, KWG), Gewerbeaufsicht (Vermittler) = indirekter Verbraucherschutz.

Allgemein- und Immobiliar-Verbraucherdarlehen

Die Regeln zum Verbraucherdarlehen stehen im BGB (§§ 491 ff.). Sie schützen den Verbraucher durch Informationspflichten vor und während des Vertrags. Zum geschützten Personenkreis gehören neben dem Darlehensnehmer auch die Bürgen. Der Kunde hat Anspruch auf einen kostenlosen Vertragsentwurf und auf einen Tilgungsplan während der Laufzeit.

Allgemein-Ver­brau­cher­da­r­le­henImmobiliar-Ver­brau­cher­da­r­le­hen
Definitionent­gelt­li­cher Dar­le­hens­ver­trag Unternehmer → Verbraucher (§ 491 Abs. 2 BGB)Ver­brau­cher­da­r­le­hen, das durch Grund­pfand­recht oder Reallast besichert ist oder dem Erwerb/Erhalt von Eigentum an Grundstücken, Gebäuden oder grund­s­tücks­glei­chen Rechten dient (§ 491 Abs. 3 BGB)
EU-GrundlageVer­brau­cher­kre­di­t­richt­li­nie, umgesetzt 2010Wohn­im­mo­bi­li­en­kre­di­t­richt­li­nie, umgesetzt zum 21.03.2016
Vor­ver­trag­li­ches In­for­ma­ti­ons­blattSECCI („Europäische Stan­dard­in­for­ma­ti­o­nen für Ver­brau­cher­kre­di­te“)ESIS-Merkblatt („Europäisches Stan­dar­di­sier­tes Merkblatt“, Art. 247 § 1 EGBGB)
Bedenkzeit–mind. 7 Tage, wenn kein Wi­der­rufs­recht besteht (z. B. notariell beurkundete Verträge); Bank bleibt ans Angebot gebunden
Widerruf14 Tage14 Tage, erlischt spätestens 12 Monate + 14 Tage nach Ver­trags­schluss
Vorzeitige Rückzahlungjederzeit ganz oder teilweise (§ 500 Abs. 2)bei festem Sollzins nur mit berechtigtem Interesse (z. B. Verkauf), sonst gesetzlich nach 10 Jahren (§ 489)
Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gunggedeckelt: max. 1 % (Restlaufzeit > 1 Jahr) bzw. 0,5 % (≤ 1 Jahr) des vorzeitig zu­rück­ge­zahl­ten Betragskein fester Deckel: Ersatz des tat­säch­li­chen Schadens (Aktiv-Aktiv / Aktiv-Passiv)
Ge­samt­fäl­lig­stel­lung bei Verzug (§ 498)2 auf­ein­an­der­fol­gen­de Raten und 10 % (Laufzeit ≤ 3 Jahre) bzw. 5 % (> 3 Jahre) des Nennbetrags2 auf­ein­an­der­fol­gen­de Raten und mind. 2,5 % des Nennbetrags
Be­son­der­hei­tenAusnahmen: Net­to­da­r­le­hen unter 200 €, Pfandkredit, Laufzeit unter 3 Monaten mit geringen Kosten, bestimmte Arbeitgeber- und För­der­da­r­le­henBe­ra­tungs­stan­dards (§ 511), Kop­pe­lungs­ver­bot (§ 492a), Fremd­wäh­rungs­re­geln (§ 503), strengere Kre­dit­wür­dig­keits­prü­fung (§ 505b Abs. 2)
MerkeImmobiliar-Verbraucherdarlehen = Grundpfandrecht/Reallast als Sicherheit oder Zweck Erwerb/Erhalt von Immobilien. Ein unbesicherter Modernisierungskredit fürs eigene Haus ist deshalb ebenfalls ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen.
Ablauf einer Immobiliardarlehensvermittlung
1 · Sta­tus­in­for­ma­ti­o­nenvor Beginn der Vermittlung in Textform: wer bin ich, Re­gis­ter­num­mer, gebunden oder ungebunden, Vergütung
↓
2 · Allgemeine In­for­ma­ti­o­nenVer­wen­dungs­zwe­cke, Laufzeiten, Zinsarten, re­prä­sen­ta­ti­ves Beispiel, Hinweis auf Wert­gut­ach­ten und Kosten
↓
3 · Bedarf, Situation, BeratungDaten erheben, Ka­pi­tal­dienst­fä­hig­keit, Empfehlung (§ 511 BGB), do­ku­men­tie­ren
↓
4 · Kre­dit­wür­dig­keits­prü­fungBank prüft gründlich (§ 505b BGB, § 18a KWG)
↓
5 · ESIS-Merkblattunverzüglich nach den Kun­den­an­ga­ben und rechtzeitig vor der Bindung; mit jedem bindenden Angebot
↓
6 · VertragSchriftform, Pflicht­an­ga­ben; ggf. 7 Tage Bedenkzeit
↓
7 · Widerruf14 Tage ohne Begründung in Textform

Pflichtangaben im Vertrag

📘 Folgen fehlender Pflichtangaben – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Fehlt die Schriftform oder eine Pflichtangabe, ist der Vertrag zunächst nichtig; er wird aber gültig, soweit der Kunde das Darlehen empfängt. Fehlt z. B. die Angabe von Sollzins, Effektivzins oder Gesamtbetrag, ermäßigt sich der Sollzins auf den gesetzlichen Zinssatz (§ 494 BGB).

Informationspflichten beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen

Allgemeine Informationen (vor Geschäftsabschluss)

Pflichten des Vermittlers

Informationspflichten des Vermittlers
Persönliche DatenIdentität und Anschrift offenlegen
Re­gis­trie­rungEintrag im Ver­mitt­ler­re­gis­ter mit Re­gis­ter­num­mer offenlegen
VergütungHöhe bzw. Be­rech­nungs­me­tho­de. Mit der Provision ist die Beratung abgegolten: kein zusätzliches Be­ra­tungs­ent­gelt
ZuwendungenProvisionen und sonstige Zuwendungen Dritter (Banken) offenlegen
Ho­no­r­a­r­be­ra­terHonorar-Im­mo­bi­li­ar­da­r­le­hens­be­ra­ter nehmen keine Zuwendungen Dritter an und sind von ihnen unabhängig
Be­ra­tungs­ent­geltvorher festlegen, wie hoch es ist und ob nur eigene/wenige oder eine hinreichende Zahl von Produkten am Markt geprüft werden
Rechtsgrundlage: § 655a BGB i. V. m. Art. 247 §§ 13, 13b und 18 EGBGB. Vergütungsanspruch des Vermittlers erst bei Erfolg (§ 655c BGB).

Besondere Anforderungen an die Beratung

📘 Besondere Anforderungen an die Beratung (§ 511 BGB) – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • vor der Beratung informieren: Entgelt der Beratung und ob nur eigene Produkte oder eine größere Zahl am Markt berücksichtigt werden (Art. 247 § 18 EGBGB)
  • Bedarf, persönliche und finanzielle Situation, Präferenzen und Ziele erfragen, auf aktueller Grundlage und mit realistischen Annahmen über die Laufzeit
  • Kapitaldienstfähigkeit bewerten: Kann der Kunde Zins und Tilgung dauerhaft zahlen, auch bei Zinsänderung, Rente, Einkommensrückgang?
  • produktbasierte Risiken (Zinsänderung nach Zinsbindung, Restschuld, variable Zinsen, Fremdwährung) und lebensbasierte Risiken (Tod, Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Scheidung) für die ganze Laufzeit erklären
  • hinreichende Zahl an Darlehensverträgen prüfen, geeignetes Produkt empfehlen oder sagen, dass keines geeignet ist
  • Empfehlung dem Kunden auf einem dauerhaften Datenträger dokumentieren
  • Trennung: Kreditentscheidung und Objektbewertung sind getrennt; der Gutachter ist unabhängig vom Kreditvergabeprozess (§ 505c BGB)

Berufsrecht: Gewerbeerlaubnis nach § 34i GewO

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermitteln, nachweisen oder dazu beraten will, braucht die Erlaubnis nach § 34i GewO.

Die Gewerbeerlaubnis nach § 34i GewO
1 · Zu­ver­läs­sig­keitkeine rechts­kräf­ti­ge Verurteilung in den letzten 5 Jahren wegen Verbrechen, Diebstahl, Un­ter­schla­gung, Erpressung, Betrug, Untreue, Geldwäsche, Ur­kun­den­fäl­schung, Hehlerei, Wucher oder In­sol­venz­straf­tat
2 · Geordnete Ver­mö­gens­ver­hält­nis­seharte Ne­ga­tiv­merk­ma­le: Antrag auf In­sol­venz­ver­fah­ren, Eintrag im Schuld­ner­ver­zeich­nis, ei­dess­tatt­li­che Versicherung (Ver­mö­gens­aus­kunft)
3 · Be­rufs­haft­pflichtVer­mö­gens­scha­den­haft­pflicht: mind. 460.000 € je Ver­si­che­rungs­fall und 750.000 € für alle Fälle eines Jahres
4 · SachkundeIHK-Sach­kun­de­prü­fung (diese Prüfung!) oder gleich­ge­stell­ter Abschluss (z. B. Bank- oder Spar­kas­sen­kauf­leu­te, Fachwirt Fi­nanz­be­ra­tung, Juristen mit Be­rufs­er­fah­rung)
Zusätzlich: Wohnsitz oder Niederlassung im Inland. Die Erlaubnis erteilt je nach Bundesland die IHK oder das Gewerbeamt. Offizielle Bezeichnung: Immobiliardarlehensvermittler; auch der Honorar-Immobiliardarlehensberater fällt unter § 34i GewO.
🔄 Hinweis (Unterlagen: Stand 2024)

„Alte-Hasen-Regelung“: Wer seit dem 21.03.2011 ununterbrochen als Vermittler tätig war, brauchte keine Prüfung. Diese Übergangsregel ist ausgelaufen (Erlaubnisantrag bis 21.03.2017). Heute braucht jeder Neueinsteiger die Sachkundeprüfung oder einen gleichgestellten Abschluss.

📘 Registrierung und Rechtsstellung – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Registrierungspflicht (§ 11a GewO): unverzüglich nach Erteilung der Erlaubnis Eintragung im Vermittlerregister beim DIHK (vermittlerregister.info); die Registernummer wird dem Kunden genannt.
  • Auch Beschäftigte, die an Vermittlung oder Beratung mitwirken, brauchen die Sachkunde; der Gewerbetreibende muss sich davon überzeugen und sie melden.
  • Honorar-Immobiliardarlehensberater (§ 34i Abs. 5 GewO): berät nur gegen Honorar des Kunden, nimmt keine Provisionen von Darlehensgebern, muss eine hinreichende Zahl am Markt angebotener Verträge berücksichtigen. Ein Vermittler darf sich nicht „unabhängig“ nennen.
  • Vermittler (§ 655a BGB): erhält Provision vom Darlehensgeber und/oder Vergütung vom Kunden (nur bei Erfolg).

Aufsicht und Kreditwesengesetz

Wer beaufsichtigt wen?
Aufsicht
BaFin + Deutsche BundesbankKre­dit­in­sti­tu­te nach KWG (Erlaubnis für Bank­ge­schäf­te, Eigenkapital, Liquidität, Kre­dit­wür­dig­keits­prü­fung § 18a KWG), Versicherer (VAG)
EZBdirekte Aufsicht über bedeutende Banken im Euroraum (Ein­heit­li­cher Auf­sichts­me­cha­nis­mus)
Ge­wer­be­auf­sicht (IHK / Gewerbeamt)Im­mo­bi­li­ar­da­r­le­hens­ver­mitt­ler nach § 34i GewO: Erlaubnis, Auskunft, Nachschau, Widerruf der Erlaubnis
Da­ten­schutz­auf­sichtLan­des­da­ten­schutz­be­auf­trag­te (DSGVO)
Die BaFin-Aufsicht über Banken und die Gewerbeaufsicht über Vermittler gelten als indirekter Verbraucherschutz.
📘 Schutzbestimmungen aus dem Kreditwesengesetz – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Wer Bankgeschäfte betreibt, braucht eine Erlaubnis der BaFin (§ 32 KWG); Vermittler vergeben selbst keine Kredite.
  • Anforderungen an Eigenkapital und Liquidität (Basel-Regeln, CRR), Risikomanagement, Großkredit- und Millionenkreditmeldungen.
  • Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 18a KWG).
  • Einlagensicherung: gesetzlich 100.000 € je Kunde und Bank (Einlagensicherungsgesetz).

Europäischer Binnenmarkt

📘 Europäischer Binnenmarkt – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Innerhalb der EU gelten Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie schafft einen „Europäischen Pass“: Ein in Deutschland zugelassener und registrierter Immobiliardarlehensvermittler kann nach vorheriger Mitteilung an seine Behörde auch in anderen EU-/EWR-Staaten tätig werden (ohne Niederlassung im Dienstleistungsverkehr oder mit Zweigniederlassung). Die deutsche Behörde informiert den Aufnahmestaat. Umgekehrt dürfen Vermittler aus anderen Mitgliedstaaten in Deutschland tätig werden.

Berufsverbände und Gewerkschaften

📘 Berufsverbände und Arbeitnehmervertretungen – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
BeispieleAufgaben
Be­rufs­ver­bän­deAfW – Bun­des­ver­band Fi­nanz­dienst­leis­tung, BVK, VOTUM, Bun­des­ver­band Deutscher Ver­mö­gens­be­ra­ter (BDV)In­ter­es­sen­ver­tre­tung gegenüber Politik und Behörden, Information, Wei­ter­bil­dung, Rechts­be­ra­tung der Mitglieder, Qua­li­täts­s­tan­dards und Ver­hal­tens­ko­di­zes
Ar­beit­neh­mer­ver­tre­tun­genGe­werk­schaf­ten: ver.di, DBV (Deutscher Ban­k­an­ge­stell­ten-Verband); im Betrieb: BetriebsratTa­rif­ver­trä­ge (Gehalt, Arbeitszeit), Ar­beits­be­din­gun­gen, Mit­be­stim­mung, Rechtsschutz der Mitglieder