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K2 · Prüfungsteil I · Kenntnisse

Immobilienerwerb: Grundstück, Eigentum, Kaufvertrag

Rahmenplan 2.2 · Grundstücksarten, Bestandteile, Eigentumsformen, WEG, Erbbaurecht, Kaufprozess, Notar, Auflassung.

Kurz & knapp
  • Vier Stufen: Land-/Forstwirtschaft → Bauerwartungsland → Rohbauland (Erschließung fehlt) → baureifes Land.
  • Wesentliche Bestandteile (§ 94: Gebäude, Ernte, feste Zäune) ≠ Zubehör (§ 97: bewegliche Sachen wie Traktor, Hausschlüssel, Standardküche).
  • Eigentum: Allein-, Bruchteils- (Quote, frei verfügbar), Gesamthandseigentum (nur gemeinsam verfügen).
  • WEG: Sondereigentum (frei veräußerbar) + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Teileigentum = nicht Wohnzwecken.
  • Erbbaurecht: Bauwerk auf fremdem Grund, Abt. II an 1. Rangstelle, eigenes Erbbaugrundbuch, Erbbauzins, Heimfall.
  • Eigentum: Kauf/Schenkung mit Eintragung · Erbschaft mit Erbfall · Zwangsversteigerung mit Zuschlag.
  • Beurkundung: Abfassen, Vorlesen, Genehmigen, Unterschreiben; Entwurf 2 Wochen vorher (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
  • Auflassungsvormerkung (§ 883, Abt. II) schützt den Käufer; Belastungsvollmacht ermöglicht die Grundschuld vor Eigentumsübergang.
  • Grundschuldbestellung: Sicherungsabrede, Zahlungsanweisung, Kosten beim Käufer, Fortbestand.

Grundstücksarten

Aus der Flurkarte lassen sich Zustand und Entwicklung eines unbebauten Grundstücks ablesen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet vier Entwicklungsstufen:

Entwicklungsstufen von Grund und Boden
1 · Land- und Forst­wirt­schaftAcker, Wiese, Wald: keine Bebauung vorgesehen
↓
2 · Bau­e­r­war­tungs­landsoll künftig bebaut werden (z. B. Flä­chen­nut­zungs­plan)
↓
3 · RohbaulandBebauung ist bestimmt (Be­bau­ungs­plan), Erschließung noch nicht gesichert
↓
4 · Baureifes Land (Bauland)nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar
Mit jeder Stufe steigt der Bodenwert. Grundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung (in den Unterlagen § 5 ImmoWertV 2010, heute § 3 ImmoWertV 2021).
🔄 Aktualisierung 2026 (Unterlagen: Stand 2024)

Die Unterlagen zitieren § 5 ImmoWertV (Fassung 2010). Seit 1.1.2022 gilt die ImmoWertV 2021; die vier Stufen stehen dort in § 3. Inhaltlich hat sich nichts geändert.

Bebaute Grundstücke: Wohnimmobilien (Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Ferienimmobilie), Gewerbeimmobilien (Produktion, Büro, Logistik, Handel, Freizeit) und Sozialimmobilien (Pflege, Kita, Bildung). Wohnimmobilien werden selbst genutzt oder als Kapitalanlage vermietet.

Bestandteile und Zubehör

Was gehört zum Grundstück?
Wesentliche Bestandteile (§§ 93, 94 BGB)
  • können nicht abgetrennt werden, ohne dass eine Sache zerstört oder im Wesen verändert wird
  • z. B. Gebäude, im Boden verankerte Zäune, die Ernte auf dem Halm, individuell eingepasste Einbauküche
  • teilen immer das rechtliche Schicksal des Grundstücks
Zubehör (§ 97 BGB)
  • bewegliche Sachen, die dem wirt­schaft­li­chen Zweck des Grundstücks dienen und räumlich zugeordnet sind
  • z. B. Traktor beim Bauernhof, lose Zaunelemente, Haus­sch­lüs­sel, Stan­dard­kü­che
  • wird im Zweifel mitverkauft (§ 311c BGB) und haftet für Grund­pfand­rech­te mit (§ 1120 BGB)
Scheinbestandteile (§ 95 BGB) sind nur vorübergehend verbunden, z. B. das Gartenhaus eines Mieters: sie gehören nicht zum Grundstück.
🌐 Praxis-Tipp – nicht aus deinen Unterlagen

Beweglich mitverkauftes Zubehör (z. B. Standardküche, Markise) kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden: dieser Teil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Er darf aber nicht überhöht angesetzt werden.

Eigentumsformen

Eigentumsformen
Wem gehört die Immobilie?
Al­lein­ei­gen­tumeine Person steht im Grundbuch, verfügt frei, trägt allein alle Risiken
Miteigentum nach Bruchteilen§§ 1008 ff. BGB · jeder hat einen Anteil (z. B. je ½), eingetragen als Quote; über den eigenen Anteil frei verfügbar. Sonderfall: Woh­nungs­ei­gen­tum
Ge­samt­hands­ei­gen­tumEr­ben­ge­mein­schaft, eheliche Gü­ter­ge­mein­schaft, GbR: allen gehört alles gemeinsam, Verfügung nur ge­mein­schaft­lich

Grundstücksgleiche Rechte: Wohnungseigentum und Erbbaurecht

Grundstücksgleiche Rechte werden rechtlich wie ein Grundstück behandelt: eigenes Grundbuch (Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch), beleihbar, veräußerbar.

Wohnungseigentum (WEG)
Son­de­r­ei­gen­tum (§ 5 WEG)
  • Räume der Wohnung, Bodenbeläge, Tapeten, Innentüren, individuelle Einbauten
  • zugeordnete Keller oder ab­ge­schlos­se­ne Tief­ga­ra­gen­plät­ze laut Tei­lungs­er­klä­rung
  • frei veräußerbar, vererbbar, vermietbar
  • Kosten trägt der Eigentümer allein
Ge­mein­schafts­ei­gen­tum
  • Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus
  • Hei­zungs­an­la­ge, Leitungen, Aufzug
  • Garten, Hof, Wege
  • gehört allen gemeinsam, kann nicht von einem allein verändert oder verkauft werden
Wohnungseigentum = Sondereigentum an einer Wohnung + Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Voraussetzungen: Abgeschlossenheit, eigener Zugang, Bewohnbarkeit. Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) = dasselbe für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Laden, Praxis).
Erbbaurecht
Grund­s­tücks­ei­gen­tü­merz. B. Kirche, Gemeinde, Stiftung · erhält den Erbbauzins
↓
Erbbaurechtver­äu­ße­r­li­ches und vererbliches Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben · Abt. II an 1. Rangstelle · eigenes Erb­bau­grund­buch
↓
Erb­bau­be­rech­tig­terEigentümer des Gebäudes · kann das Erbbaurecht beleihen (meist Zustimmung des Grund­s­tücks­ei­gen­tü­mers nötig)
Bei Ablauf: Verlängerung, Kauf des Grundstücks oder Übergang des Gebäudes auf den Grundstückseigentümer gegen Entschädigung. Heimfall: vorzeitiger Rückfall bei vereinbarten Gründen (z. B. Zahlungsverzug).

Formen des Erwerbs

📘 Kauf, Schenkung, Erbschaft, Zwangsversteigerung – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
ErwerbsformEigentum geht über …Hinweis
Kaufmit Eintragung im Grundbuch (nach Auflassung)notarieller Vertrag § 311b BGB
Schenkungmit Eintragung (nach Auflassung)Schen­kungs­ver­spre­chen ebenfalls be­ur­kun­dungs­pflich­tig; Schen­kungs­teu­er
Erbschaftmit dem Erbfall kraft Gesetzes (Ge­samt­rechts­nach­fol­ge, § 1922 BGB)Grundbuch wird nur noch berichtigt (Erbschein oder notarielles Testament)
Zwangs­ver­stei­ge­rungmit dem Zuschlag (§ 90 ZVG)Grundbuch wird auf Ersuchen des Gerichts berichtigt

Wie Kaufverträge zustande kommen

Direkterwerb (Privatkauf)Käufer und Verkäufer finden sich ohne Dritte; Notar beurkundet.
MaklerkaufMakler weist nach oder vermittelt; Courtage meist geteilt (bei Wohnungen/EFH für Verbraucher seit 23.12.2020 höchstens hälftig zulasten des Käufers).
Kauf vom BauträgerGrundstück + zu errichtendes Haus aus einer Hand; Zahlung in Raten nach Bau­fort­s­chritt (MaBV).
BauherrKäufer baut selbst auf eigenem Grundstück: Architekten-, Handwerker- oder Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer­ver­trä­ge (Werkverträge).

Was vor dem Kaufvertrag zu klären ist

BeteiligteObjektLastenfreiheitKaufpreisZahlungsfrist und GenehmigungenErschließungRechtsmängelGewährleistung / AltlastenEigentümerwechselÜbergabeterminMiet- und PachtverhältnisseGrunderwerbsteuer
Der Kaufprozess in 6 Schritten
KaufvertragEinigung über Objekt und Preis (§ 433 BGB)
↓
Notarielle Beurkundungdes gesamten Vertrags (§ 311b BGB)
↓
Ge­neh­mi­gun­genNotar holt ein: Vor­kaufs­ver­zicht der Gemeinde, Lö­schungs­un­ter­la­gen, Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung
↓
Auflassungdingliche Einigung (§§ 873, 925 BGB), meist schon im Kaufvertrag erklärt · Auf­las­sungs­vor­mer­kung in Abt. II
↓
Zahlungnach Fäl­lig­keits­mit­tei­lung des Notars
↓
Eintragungneuer Eigentümer in Abt. I → erst jetzt Eigentum

Notarielle Beurkundung und Aufgaben des Notars

Ablauf der notariellen Beurkundung
AbfassenNotar erstellt die Nie­der­schrift
→
Vorlesenvor allen Beteiligten
→
GenehmigenBeteiligte stimmen zu
→
Un­ter­schrei­benin Anwesenheit des Notars
Verbraucher sollen den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
MerkeEin ohne Beurkundung geschlossener Grundstückskaufvertrag ist formnichtig, wird aber mit Auflassung und Eintragung seinem ganzen Inhalt nach gültig (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).
📘 Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr gehen nach Vertrag meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung über (gesetzlich mit Übergabe, § 446 BGB). Ab dann trägt der Käufer z. B. Grundsteuer und Versicherung, erhält Mieten und trägt das Risiko eines Brandes.
  • Eigentum geht erst mit der Eintragung über: Käufer ist dazwischen wirtschaftlicher, aber noch nicht rechtlicher Eigentümer.
  • Bestehende Mietverträge gehen auf den Käufer über: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).

Verfügungsgeschäft: Auflassung und Eintragung

Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB): bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile (Vertretung möglich) vor dem Notar, ohne Bedingung. Mit dem Kaufvertrag werden in der Praxis gleich erklärt: Auflassung, Auflassungsvormerkung, Belastungsvollmacht, Antrag und Bewilligung der Grundbuchänderung.

Vor der Eigentumsumschreibung braucht der Notar: Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG), Verzicht der Vorkaufsberechtigten, Sicherung der Lastenfreistellung (Löschungsunterlagen für Rechte, die der Käufer nicht übernimmt).

MerkeAuflassungsvormerkung (§ 883 BGB, Abt. II): schützt den Käufer zwischen Vertrag und Eintragung. Spätere Verfügungen des Verkäufers (zweiter Verkauf, neue Grundschuld) sind dem Käufer gegenüber unwirksam.

Zahlungsabwicklung und Kaufpreissicherung

Belastungsvollmacht: das Henne-Ei-Problem gelöst
ProblemDie Bank des Käufers zahlt nur gegen Grundschuld; der Käufer ist aber erst nach Zahlung Eigentümer.
↓
LösungDer Verkäufer be­voll­mäch­tigt den Käufer, das Grundstück schon vorher mit einer Grundschuld zugunsten der fi­nan­zie­ren­den Bank zu belasten.
↓
Absicherung des VerkäufersVer­ein­ba­run­gen in der Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kun­de
VereinbarungInhalt
Si­che­rungs­a­b­re­deDie Bank darf die Grundschuld nur verwerten, soweit sie tatsächlich mit Til­gungs­wir­kung auf den Kaufpreis gezahlt hat.
Zah­lungs­an­wei­sungZahlungen nur auf das im Vertrag genannte Konto des Verkäufers.
Persönliche Pflichten / KostenDer Käufer trägt alle Kosten der Grundschuld; der Verkäufer übernimmt keine persönliche Zah­lungs­pflicht.
FortbestandNach voll­stän­di­ger Kauf­preis­zah­lung gehen alle Rechte aus der Grundschuld auf den Käufer über; die Grundschuld bleibt bestehen.