F7 · Prüfungsteil II · Finanzierung und Kreditprodukte

Beleihung und Wertermittlung

Rahmenplan 3.9 · Beleihungswert, -grenze, -auslauf, Wertbegriffe, BelWertV, Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren.

Kurz & knapp

Beleihungswert = Verkehrswert − Sicherheitsabschlag (10–20 %); dauerhaft erzielbarer Wert, max. Marktwert.
Beleihungsauslauf = (Darlehen + KfW + Vorlasten) / Beleihungswert × 100; < 60 % Realkredit.
Grenzen: 60 % Pfandbrief (§ 14 PfandBG), 80 % Bausparkasse (§ 7 BauSparkG).
Gutachten ab 600.000 € Darlehen nötig (§ 24 BelWertV); unabhängiger Gutachter, Trennung von Kreditentscheidung.
Wertbegriffe: Grundsteuerwert (früher Einheitswert) → Bodenrichtwert → Bodenwert (BRW × m²) → Verkehrswert (§ 194 BauGB) → Beleihungswert.
Vergleichswert: ETW, unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser (mind. ~5 Vergleiche). Sachwert: selbst genutzte EFH (Bodenwert + Bauwert). Ertragswert: vermietete MFH/Gewerbe.
Alterswertminderung = (GND − RND) / GND; 80 Jahre → 1,25 % p. a.
Ertragswert: Rohertrag − BWK = Reinertrag − Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert.
BWK: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Betriebskosten. Gutachterausschüsse §§ 192 ff. BauGB.

Begriffe der Beleihung

Für die Kreditvergabe zählt nicht in erster Linie der Kaufpreis, sondern der von der Bank festgelegte Beleihungswert: welche Summe ist die Bank maximal bereit, auf die Immobilie zu leihen?

Sicherungsabschlag, Beleihungswert, Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf

Formel

Beleihungswert = Verkehrswert - Sicherheitsabschlag (10 - 20 %)

Formel

Beleihungsauslauf = \frac{Darlehen + KfW + Vorlasten}{Beleihungswert} \times 100

Beispiel

Verkehrswert 400.000 € - 10 % = 360.000 € Beleihungswert

60 % Grenze = 216.000 € 80 % Grenze = 288.000 €

Darlehen 320.000 € : Beleihungsauslauf = \frac{320.000}{360.000} = 88, 9 %

Beleihungsauslauf unter 60 % = Realkredit, niedriger Zins; über 60 % höherer Zins. Bei Darlehen bis 600.000 € (inkl. Vorlasten) nutzen Banken gern das vereinfachte Abschlagsverfahren: 10–20 % vom Kaufpreis ab = Beleihungswert.

Beleihungsgrenzen im Überblick

60 %

80 %

100 %

Pfandbriefbank: Deckung bis 60 % (§ 14 PfandBG)Bausparkasse bis 80 % (§ 7 BauSparkG)darüber: Blanko / Zusatzsicherheit

Wertbegriffe

Wertbegriffe: von der Steuer bis zur Beleihung

Grundsteuerwert (früher Einheitswert)Grundlage der Grundsteuer; ersetzt seit der Reform den Einheitswert

↓

Bodenrichtwertdurchschnittlicher Lagewert in €/m² für Gebiete einer Gemeinde, ermittelt aus den gesammelten Kaufpreisen (Gutachterausschuss), beeinflusst vom Entwicklungszustand

↓

BodenwertBodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²), angepasst an Lage, Größe, Zuschnitt

↓

Verkehrswert (Marktwert)Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage erzielbar wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB)

↓

BeleihungswertWert, der während der gesamten Kreditlaufzeit (i. d. R. 20–35 Jahre) bei einem Verkauf voraussichtlich dauerhaft erzielbar ist; höchstens der Marktwert

MerkeVerkehrswert (§ 194 BauGB): der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis; unberücksichtigt bleiben persönliche Vorlieben und außergewöhnliche Verhältnisse. Er wird aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren abgeleitet.

Beleihungswert: Grundlagen

Bewertet werden u. a. Kaufpreis, Alter, Lage und Ausstattung der Immobilie.
Die Kreditinstitute haben unterschiedliche Modelle für den institutsbezogenen Beleihungswert; eine allgemeine Verbindlichkeit gibt es nicht. Für Pfandbriefbanken gelten § 16 PfandBG und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Ab einem Darlehen von 600.000 € (inkl. Vorlasten) ist ein Gutachten nach § 5 BelWertV nötig; darunter darf bei inländischen Wohnobjekten vereinfacht bewertet werden (§ 24 BelWertV, Kleindarlehensgrenze: auch durch die Bank, risikoarmes Mengengeschäft).
Pfandbriefe gelten als mündelsicher (§§ 1806 ff. BGB), vergleichbar mit Bundeswertpapieren: daher die strenge Beleihungswertermittlung.
Wichtige Anforderungen: unabhängiger Gutachter mit Berufserfahrung, unabhängig vom Kreditvergabeprozess (Trennung von Gutachter und Kreditentscheider, § 505c BGB, § 18a KWG), Beleihungswert höchstens Marktwert, anerkannte Bewertungsverfahren.

📘 Gutachterausschüsse und Grundsätze – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Gutachterausschüsse (§§ 192 ff. BauGB) gibt es bei Kreisen und kreisfreien Städten. Sie führen die Kaufpreissammlung (Notare müssen jeden Kaufvertrag übersenden), ermitteln Bodenrichtwerte und Marktdaten (Liegenschaftszinsen, Sachwertfaktoren) und erstatten Verkehrswertgutachten.
Die Wertermittlung beachtet nach der ImmoWertV: die allgemeinen Marktverhältnisse im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, den Grundstückszustand und den Stichtag (keine Spekulation über künftige Entwicklungen).

Die Verfahren der Wertermittlung

Die drei gesetzlichen Wertermittlungsverfahren

Verkehrswert (mit Korrektur zum Markt)

VergleichswertverfahrenWas kosten vergleichbare Immobilien? Preisvergleich. Für unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser gleicher Art

SachwertverfahrenWas kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Substanzwert. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser

ErtragswertverfahrenWelcher Barwert ergibt sich aus Miete, Restnutzungsdauer und Zins? Rendite. Für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien

Daneben gibt es nicht gesetzlich geregelte Verfahren (z. B. Discounted-Cashflow-, Residualwert- oder Maklerverfahren mit Mietvervielfältiger).

Bodenwert

Beispiel der Unterlage

600 m^{2} \times 250 €/ m^{2} (Bodenrichtwert) = 150.000 €

Einflüsse: Bevölkerungs- und Arbeitsplatzentwicklung, Wanderungssaldo, Arbeitslosenquote, Realsteuer- und Kaufkraft je Einwohner, Lage (Landschaftsschutz vs. Durchgangsstraße), Größe (abweichende Grundstücksgrößen über Umrechnungskoeffizienten, Anlage 36 BewG).
GRZ (Grundflächenzahl): zulässige bebaute Fläche = Grundstücksfläche × GRZ, z. B. 600 m² × 0,3 = 180 m².
GFZ (Geschossflächenzahl, § 20 BauNVO): zulässige Geschossfläche je m² Grundstück, z. B. 600 m² × 0,7 = 420 m².
Baugebiete (BauNVO): Kleinsiedlungs- (WS), reine (WR), allgemeine (WA), besondere Wohngebiete (WB), Dorf- (MD), Misch- (MI), Kern- (MK), Gewerbe- (GE), Industrie- (GI), Sondergebiete (SO).

Vergleichswertverfahren

Voraussetzung: genügend Kaufpreise von Objekten, die nach Lage, Bausubstanz, Ausstattung und Größe vergleichbar sind (§§ 24 ff. ImmoWertV); mindestens etwa 5 Vergleichsobjekte.
Geeignet für unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser gleicher Art, Güte und Bauweise.
Banken nehmen vom Vergleichswert einen Sicherheitsabschlag von 10–20 %.

Sachwertverfahren

HerstellungswertGebäude (Normalherstellungskosten je m² Bruttogrundfläche) + besondere Bauteile (Kelleraußentreppe, Vordach, Gauben) + besondere Einrichtungen (Sauna, Kamin) + bauliche Außenanlagen (Wege, Leitungen, Einfriedung, Garten) + ggf. Garage/Carport

↓

− Alterswertminderunglinear: (Gesamtnutzungsdauer − Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer

↓

− Baumängel und Bauschäden, ± sonstige Umstände= Wert der baulichen Anlagen (Bauwert)

↓

+ Bodenwert= vorläufiger Sachwert

↓

× Marktanpassung (Sachwertfaktor)= Sachwert → Verkehrswert

Sachwert = Bodenwert + Bauwert (§§ 35 ff. ImmoWertV 2021; die Unterlage nennt noch § 27 der alten Fassung). Besondere Betriebseinrichtungen (Aufzug, Tresor, Notstrom) bei Gewerbe.

Abschlagsverfahren (Neu- und Altbau): angemessene Herstellungskosten (Preis je m³ umbauten Raum bzw. m² Fläche) abzüglich eines Risikoabschlags.
Baunebenkosten (Architekt, Genehmigungen, Vermessung, Bauversicherungen, Baustrom und -wasser, Schutt): im Durchschnitt ca. 15 % der baulichen Anlagen, höchstens 20 %.
Außenanlagen (Terrasse, Markise, Pool, Teich, Garten, Zaun, Zuwege, Baumfällung): pauschal oft 5–10 %, wenn z. B. die Garage separat gerechnet wird.
Indexverfahren (vor allem Altbau, Versicherungswert 1914): Baupreise von 1913 = 100, über den Baukostenindex auf heute hochgerechnet, dazu ein Risikoabschlag.

Alterswertminderung

Formel

Alterswertminderung in % = \frac{GND - RND}{GND} \times 100

Beispiel der Unterlage

GND 80 Jahre, Alter 40 Jahre \Rightarrow RND 40 Jahre

\frac{80 - 40}{80} \times 100 = 50 %

Vereinfacht: bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer (BelWertV) 1,25 % pro Jahr. Die Gesamtnutzungsdauer hängt von der Standardstufe ab (einfach, mittel, gehoben).

Ertragswertverfahren

Für Kapitalanleger entscheidend: Die künftigen Überschüsse werden abgezinst und mit dem Kaufpreis verglichen. Bei Gewerbeobjekten fragt die Bank: Was passiert, wenn der Nutzer wegfällt, lässt sich neu vermieten?

Allgemeines Ertragswertverfahren

JahresrohertragMieteinnahmen (nachhaltig erzielbar)

↓

− Bewirtschaftungskosten= Jahresreinertrag

↓

− BodenwertverzinsungBodenwert × Liegenschaftszins = Gebäudereinertrag

↓

× Vervielfältiger (Barwertfaktor)aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins = Gebäudeertragswert

↓

+ Bodenwert= Ertragswert

Beispiel der Unterlage (Mehrfamilienhaus, 12 WE)

Rohertrag: 840 m^{2} \times 8, 50 € \times 12 = 85.680 € + 5 Stellpl \overset{a}{¨} tze \times 50 € \times 12 = 3.000 € \Rightarrow 88.680 €

- Bewirtschaftungskosten 20 % = 17.736 € \Rightarrow Reinertrag 70.944 €

Bodenwert 1.750 m^{2} \times 750 € = 1.312.500 €; Verzinsung 3, 5 % = 45.937, 50 €

Geb \overset{a}{¨} udereinertrag = 70.944 - 45.937, 50 = 25.006, 50 €

\times Vervielf \overset{a}{¨} ltiger (RND 50 J., 3, 5 %) 23, 46 = 586.652 €

Ertragswert \approx 586.652 + 1.312.500 = 1.899.152 €

Vereinfachtes Verfahren (§ 29 ImmoWertV): Reinertrag × Barwertfaktor + auf den Stichtag abgezinster Bodenwert. Kreditinstitute rechnen bei vermieteten Objekten meist nur mit 70 % der Kaltmiete in der Haushaltsrechnung.

Formel Vervielfältiger (Barwertfaktor)

V = \frac{q ^{n} - 1}{q ^{n} \times ( q - 1 )}

mit:

q = 1 + Liegenschaftszins

n

= Restnutzungsdauer. Beispiel: 3,5 %, 50 Jahre → rund 23,46

Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV)

VerwaltungskostenPersonal und Einrichtungen für die Verwaltung, Aufsicht, Geschäftsführung, auch die eigene Verwaltungsarbeit des Eigentümers

InstandhaltungskostenKosten, um den Ertragswert während der Restnutzungsdauer zu erhalten (Abnutzung, Alterung, Witterung)

MietausfallwagnisRisiko uneinbringlicher Mieten und von Leerstand, inkl. Kosten der Rechtsverfolgung (Räumung)

Betriebskostenlaufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Kontoführung, soweit nicht auf Mieter umgelegt

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Beleihung und Wertermittlung

Begriffe der Beleihung

Wertbegriffe

Beleihungswert: Grundlagen

Die Verfahren der Wertermittlung

Bodenwert

Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren

Übungsfragen

Rechner

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Eingaben

Ergebnis

Ertragswert (allgemeines Verfahren)

Eingaben

Ergebnis

Sachwert: Alterswertminderung

Eingaben

Ergebnis

Mini-Prüfung

5 Fragen, Auswertung am Ende