✓ gespeichert
0%
F5 · Prüfungsteil II · Finanzierung und Kreditprodukte

Finanzierungsangebot und Kreditprüfung

Rahmenplan 3.6, 3.7 · Kosten- und Finanzierungsplan, Unterlagen, Auszahlung, MaBV, Kreditfähigkeit, Kreditwürdigkeit, Haushaltsrechnung, Tragfähigkeit.

Kurz & knapp
  • Finanzierungsangebot: Gesamtaufwand → Eigen-/Fremdmittel → Finanzierungsplan → Kapitaldienst.
  • Unterlagen: Ausweis, 3 Gehaltsabrechnungen + Dezember, Steuerbescheide 2–3 Jahre, Kontoauszüge 3 Monate, Schufa; Selbstständige: BWA + 3 Jahresabschlüsse. Objekt: Grundbuch ≤ 3 Monate, Lageplan, Flächen, Grundrisse, Baubeschreibung, Fotos, Kaufvertragsentwurf, Energieausweis; WEG: Teilungserklärung.
  • Auszahlung Kauf: Fälligkeitsmitteilung + Grundschuld eingetragen oder Notarrangbestätigung.
  • Neubau: MaBV 30 % nach Erdarbeiten, Rest 70 % auf 12 Abschnitte; 13 Schritte in max. 7 Raten.
  • Kreditprüfung = Kreditfähigkeit + persönliche und materielle Kreditwürdigkeit + Beleihungswert.
  • Pflicht: § 505b BGB, § 18a KWG, § 15a VAG; Tragfähigkeit vor Sicherheit.
  • Kontenwahrheit § 154 AO; Legitimation: Ausweis bzw. Registerauszug + Vertreter.
  • Pauschalen Berater: 800–1.000 € je Erwachsenem, 250 € je Kind, 200 € je Kfz, 3–4 €/m²; Miete zu 70 %; alternativ max. 40–45 % des Nettos.

Das Finanzierungsangebot

Ziele des Finanzierungsangebots
Ge­samt­auf­wandGe­samt­ge­ste­hungs­kos­ten ermitteln
↓
Eigen- und Fremdmittelvorhandene Mittel und Fi­nan­zie­rungs­lü­cke bestimmen
↓
Fi­nan­zie­rungs­planBausteine zur Deckung der Lücke (Bankdarlehen, KfW, Bauspar …)
↓
Ka­pi­tal­dienstvor­aus­sicht­li­che Rate berechnen und mit der Haus­halts­rech­nung abgleichen

Kosten- und Finanzierungsplan

Investitionsplanung Neubau (Beispiel der Unterlage)
Position€Bemerkung
Grundstück / Kaufpreis54.000,00900 m²
Grun­d­e­r­werb­steu­er 5 %2.700,00
Notar- und Ge­richts­kos­ten 2 %1.080,00
Mak­ler­cour­ta­ge 3,57 %1.927,80
Grundstück gesamt59.707,80
Bau­neben­kos­ten (Architekt / Ener­gie­be­ra­ter)6.000,00
Gebäude80.000,00
Arbeiten (Maler, Fliesen, Anschlüsse)20.000,00
Heizung / Sanitär54.000,00
Elektrik23.000,00
Photovoltaik / Speicher25.000,00
Carport / Garage8.000,00
Küche7.500,00
Außenanlagen und Sonstiges…
Her­stel­lungs­kos­ten gesamt352.500,00
Fi­nan­zie­rungs­be­da­rf412.207,80
− Eigenkapital50.000,00
= Fremdkapital362.207,80
Der Bauträger erstellt i. d. R. einen Kostenvoranschlag nach DIN 276.
Investitionsplanung Bestandsimmobilie (Beispiel der Unterlage)
Position€
Kaufpreis (inkl. Erschließung)495.000,00
Grun­d­e­r­werb­steu­er 6,5 %32.175,00
Notar- und Ge­richts­kos­ten 2 %9.900,00
Mak­ler­cour­ta­ge 3,57 %17.671,50
Er­werbs­ne­ben­kos­ten59.746,50
Fi­nan­zie­rungs­be­da­rf554.746,50
− Eigenkapital80.000,00
= Fremdkapital474.746,50
📘 Darstellung der Finanzierung im Kreditantrag – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Im Kreditantrag (Selbstauskunft) stehen: Angaben zu allen Antragstellern (Beruf, Einkommen, Familienstand, Kinder), Ausgaben, Vermögen, Verbindlichkeiten, das Objekt, der Kosten- und Finanzierungsplan und die gewünschten Darlehensbausteine (Betrag, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung).
  • Der Antrag muss stimmig und vollständig sein: Zahlen aus Selbstauskunft, Gehaltsnachweisen, Kontoauszügen und Kaufvertrag müssen zusammenpassen. Unvollständige Unterlagen verzögern die Entscheidung.

Kreditarten nach der Besicherung

Kreditarten nach ihrer Besicherung
Kredite
Blan­ko­kre­di­te (Per­so­nal­kre­di­te)Vertrauen in die Kre­dit­wür­dig­keit des Kre­dit­neh­mers, der mit seinem ganzen Vermögen haftet
Gedeckte Per­so­nal­kre­di­tedurch definierte Sicherheiten besichert (z. B. Bürgschaft, Abtretung)
Im­mo­bi­li­ar­kre­di­te (Realkredite)durch ein Grund­pfand­recht besichert
Die Kreditsicherheit ist nachrangig gegenüber der Tragfähigkeit der Belastung (§ 505b BGB): Erst muss der Kunde die Raten zahlen können, die Sicherheit ist nur Ergänzung.

Einzureichende Unterlagen

Bonitätsunterlagen

Arbeitnehmer / RentnerSelbst­stän­di­ge
Per­so­na­l­aus­weis (Vorder- und Rückseite) oder Reisepass mit Mel­de­be­stä­ti­gung; Nicht-EU-Bürger: un­be­fris­te­ter Auf­ent­halts­ti­telebenso
Ge­halts­ab­rech­nun­gen der letzten 3 Monate, De­zem­be­r­ab­rech­nung des Vorjahres, Be­zü­ge­mit­tei­lung, Ren­ten­be­scheidSteu­er­be­schei­de und -erklärungen der letzten 2–3 Jahre, aktuelle BWA, letzte drei Jah­res­ab­sch­lüs­se (EÜR / GuV / Bilanz)
Steu­er­be­schei­de der letzten 2–3 Jahre, Ren­ten­in­for­ma­ti­onRen­ten­in­for­ma­ti­on
Kontoauszüge der letzten 3 Monate, Schufa bzw. Creditreformebenso
Ver­mö­gens­nach­wei­se: Bankguthaben, Depots, Rü­ck­kaufs­wer­te von Lebens- und Ren­ten­ver­si­che­run­gen, weitere Immobilienebenso
Nachweis privater Kranken- und Pfle­ge­ver­si­che­rungebenso
Bestehende Ver­bind­lich­kei­ten (Kredit-/Le­a­sing­ver­trä­ge), Un­ter­halts­pflich­ten (Titel, Schei­dungs­ur­teil)ebenso

Objektunterlagen

Ob­jekt­un­ter­la­genBestandNeubauerhältlich bei
Grund­buch­aus­zug (nicht älter als 3 Monate)✓✓Grundbuchamt, Makler
amtlicher Lageplan / Flurkarte✓✓Katasteramt, Bauträger
Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung, umbauter Raum✓✓Architekt, Bauträger, Haus­ver­wal­ter
Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Bau­be­schrei­bung✓✓Architekt, Bauträger
Aufstellung der Mo­der­ni­sie­run­gen der letzten 15 Jahre✓Verkäufer
Objektfotos (außen und innen)✓eigene Unterlagen, Makler
Kauf­ver­trag­s­ent­wurf bzw. Kaufvertrag✓✓ (Grundstück)Notar, Makler
Ener­gie­aus­weis✓✓Ener­gie­be­ra­ter, Schorn­stein­fe­ger
Mietverträge bei Vermietung✓Haus­ver­wal­tung
Bau­ge­n­eh­mi­gung oder Bauantrag, Bau­kos­ten­auf­stel­lung / Bau­werk­ver­trag, Ei­gen­leis­tungs­auf­stel­lung, Nachweis Ef­fi­zi­enz­haus 40✓Bauamt, Bauträger, Architekt
Erb­bau­rechts­ver­tragbei Erbbaurechtbei ErbbaurechtNotar
Tei­lungs­er­klä­rung, Protokolle der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung, Wirt­schafts­planbei Woh­nungs­ei­gen­tumbei Woh­nungs­ei­gen­tumVerwalter

Auszahlungsvoraussetzungen

Auszahlungsvoraussetzungen
Kauf einer Be­stand­s­im­mo­bi­lie
  • Kauf­preis­fäl­lig­keits­mit­tei­lung des Notars
  • Grundschuld eingetragen, oder No­tar­rang­be­stä­ti­gung als vor­über­ge­hen­der Ersatz (bei langer Bearbeitung im Grundbuchamt)
  • alle im Vertrag vereinbarten Auflagen erfüllt (z. B. Eigenkapital eingezahlt, Ver­si­che­rungs­nach­weis)
  • Auszahlung dann meist in einer Summe
Neubau
  • Auszahlung nach Bau­fort­s­chritt: nach MaBV höchstens 7 Teilbeträge
  • Nachweis über Baustands­be­rich­te oder Gutachter der Bank
  • Verzögert sich der Bau: Be­reit­stel­lungs­zin­sen nach Ablauf der freien Zeit
  • Hand­wer­ker­rech­nun­gen vorher über ein Baukonto (Zwi­schen­fi­nan­zie­rung, höhere Bau­zeit­zin­sen)
Umschuldung: Auszahlung direkt an die abzulösende Bank gegen Treuhandauflage bzw. Abtretung der Grundschuld. Renovierung/Sanierung: gegen Rechnungen oder nach Baufortschritt.
Ratenplan nach MaBV (§ 3 Abs. 2)
30 %
28 %
30 % nach Beginn der Erdarbeiten28 % Rohbau inkl. Zimmerer5,6 % Dach6,3 % Rohinstallation Heizung/Sanitär/Elektro7 % Fenster4,2 % Innenputz2,1 % Estrich2,8 % Fliesen Sanitär8,4 % Bezugsfertigkeit2,1 % Fassade3,5 % vollständige Fertigstellung
30 % nach Beginn der Erdarbeiten (20 % beim Erbbaurecht). Die restlichen 70 % verteilen sich auf die 12 weiteren Bauabschnitte (von den 70 %: 40 % Rohbau, 8 % Dach, je 3 % Heizung/Sanitär/Elektro, 10 % Fenster, 6 % Innenputz, 3 % Estrich, 4 % Fliesen, 12 % Bezugsfertigkeit, 3 % Fassade, 5 % Fertigstellung). Bauträger dürfen diese 13 Schritte zu höchstens 7 Raten zusammenfassen.

Kreditwürdigkeitsprüfung

Bestandteile der Kreditprüfung
Kreditprüfung
Kre­dit­fä­hig­keitrechtliche Fähigkeit, einen Kre­dit­ver­trag zu schließen: Rechts- und Ge­schäfts­fä­hig­keit
Persönliche Kre­dit­wür­dig­keitVer­trau­ens­wür­dig­keit: Zu­ver­läs­sig­keit, Beruf, Le­ben­s­um­stän­de, Zah­lungs­ver­hal­ten (Schufa)
Materielle Kre­dit­wür­dig­keitwirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit: Einkommen, Ausgaben, Vermögen, Ver­bind­lich­kei­ten, nachhaltig über die ganze Laufzeit
Be­lei­hungs­wertWert der Sicherheit (Ob­jekt­prü­fung)
Bonität = Kreditfähigkeit + Kreditwürdigkeit.
Kontenwahrheit (§ 154 AO) und Legitimationsprüfung
  • Verboten: Konten oder Schließfächer unter falschem oder erdichtetem Namen; Pflicht: Gewissheit über Person und Anschrift jedes Verfügungsberechtigten, alphabetisches Verzeichnis; Verstoß → Sperrung.
  • Natürliche Person: Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung.
  • Einzelunternehmer (e. K.), OHG, KG: aktueller beglaubigter Handelsregisterauszug.
  • Juristische Person des privaten Rechts (GmbH, AG, e. V., eG): aktueller beglaubigter Registerauszug.
  • Juristische Person des öffentlichen Rechts: nach Satzung, Verordnung, Gesetz. GbR: meist Gesellschaftsvertrag.
  • Immer zusätzlich: persönliche Legitimation der handelnden Vertreter.

Kreditfähigkeit

Kreditfähig ist, wer rechtswirksam einen Kreditvertrag schließen kann: voll geschäftsfähige natürliche Personen, juristische Personen und Personenhandelsgesellschaften (vertreten durch ihre Organe). Minderjährige nur mit Zustimmung der gesetzlichen Vertreter und Genehmigung des Familiengerichts.

Persönliche Kreditwürdigkeit

Materielle Kreditwürdigkeit

Frage: Kann der Kunde nachhaltig (heute und künftig) aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse Zins und Tilgung in der vereinbarten Zeit leisten? Die Finanzkrise hat gezeigt, wie riskant großzügige Kreditvergabe ist; der Staat verlangt seitdem strengere Maßstäbe. Nötig sind Selbstauskünfte aller Kreditnehmer über Einkommen, Ausgaben, Vermögen und Verbindlichkeiten.

Haushaltsrechnung und Haushaltspauschalen

Haushaltsrechnung: Schema
EinnahmenNet­to­ein­kom­men aller An­trag­stel­ler, Kindergeld, Unterhalt, Mie­t­ein­nah­men (Banken setzen i. d. R. nur 70 % der Kaltmiete an), sonstige nachhaltige Einnahmen
↓
− Le­bens­hal­tungs­kos­tenPauschalen je Erwachsenem, Kind, Fahrzeug
↓
− WohnkostenNebenkosten/Be­wirt­schaf­tung des eigenen Hauses (z. B. 3–4 €/m²), In­stand­hal­tung
↓
− bestehende Ver­pflich­tun­genKredit- und Leasingraten, Unterhalt, Ver­si­che­run­gen, Sparverträge, Privatschule
↓
= frei verfügbares Einkommendaraus die tragbare Rate, mit Si­cher­heits­ab­stand (Reserve)
Haushaltspauschalen verschiedener Banken (Familie Münch: 1 Verdiener, 1 Kind, 1 Auto, 120 m² Haus)
Haupt­an­trag­stel­lerweiterer An­trag­stel­lerje KindKfzNebenkosten Haus
Bank A600 €600 €250 €k. A.k. A.
Bank B900 €900 €250 €200 €k. A.
Bank C650 €650 €250 €200 €3 €/m²
Bank D800 €800 €250 €200 €inkl.
Empfehlung für den Berater800–1.000 €250 €200 €3–4 €/m²
Bank A (+ Kfz, + Nebenkosten)1.450 €
Bank C (komplett)2.110 €
Bank B (+ Nebenkosten)2.250 €
Bank D (komplett)2.510 €
Je nach Institut wird die Liquidität sehr unterschiedlich gesehen. Absolutes Minimum laut Unterlage: 600 € je erwerbstätiger Person und 600 € je weiterer Person. Bei höheren Einkommen auch Prozentmethode: maximale Belastung 40–45 % des Familiennettoeinkommens.

Tragfähigkeit der Finanzierung

📘 Tragfähigkeit der Finanzierung – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Verfügbares Einkommen und notwendige Kreditrate gegenüberstellen; laufende Kosten und Erträge der Immobilie einrechnen.
  • Langfristig denken: Einkommensänderungen (Elternzeit, Teilzeit, befristeter Vertrag, Renteneintritt) und Zinsänderung bei Prolongation (Stresstest mit höherem Anschlusszins).
  • Renovierungsrückstau und laufende Instandhaltung berücksichtigen (Heizung, Dach, Fenster, energetische Pflichten).
  • K.-o.-Kriterien: harte Negativmerkmale in der Schufa (z. B. Insolvenz, Vollstreckung), fehlende Nachweise, Probezeit oder unsicheres Einkommen, Rate nicht tragbar, Laufzeit weit über den Rentenbeginn ohne ausreichende Rente, Objekt nicht beleihbar (erhebliche Mängel, schwer verwertbar).
MerkeErgebnis der Prüfung: Kreditantrag bewilligt oder abgelehnt. Erkennt der Darlehensgeber Gründe gegen den Abschluss, muss er sie dem Kunden unverzüglich mitteilen.