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F3 · Prüfungsteil II · Finanzierung und Kreditprodukte

Finanzierungsbedarf, Eigen- und Fremdmittel

Rahmenplan 3.3 · Erwerbskosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten, Kapitalbedarf, Eigenmittel, Fremdmittel, maximaler Kredit und Kaufpreis.

Kurz & knapp
  • Kosten = Erwerbskosten + direkte Nebenkosten (GrESt, Notar/Grundbuch, Makler 3,57 %) + Finanzierungskosten + Sonstiges.
  • Finanzierungskosten: Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilvalutierungszuschläge, Bauzeitzinsen, Disagio, Notar/Grundbuch für die Grundschuld.
  • Kapitalbedarf − Eigenkapital − Eigenleistungen = Fremdkapitalbedarf.
  • Eigenmittel: Guthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, LV-Rückkaufswert, Eigenleistung (oft max. ~20.000 €), Grundstück. Reserve und Altersvorsorge schonen.
  • Fremdmittel: Verwandte, Arbeitgeber, Förderkredite, Bauspardarlehen, Banken, Versicherungen.
  • Max. Darlehen = Jahresbelastung × 100 / Annuitätssatz (18.000 / 6 % = 300.000 €).
  • Max. Kaufpreis = (Darlehen + EK) / (1 + Nebenkostenquote) (350.000 / 1,1057 = 316.541,56 €).

Kostenarten beim Immobilienerwerb

Welche Kosten entstehen beim Immobilienerwerb?
Kosten
Er­werbs­kos­tenKaufpreis bzw. Grundstücks- und Her­stel­lungs­kos­ten, Bau­neben­kos­ten, Renovierung, Sanierung und Mo­der­ni­sie­rung
Direkte Er­werbs­ne­ben­kos­tenGrun­d­e­r­werb­steu­er (3,5–6,5 %), Notar- und Grund­buch­kos­ten (ca. 1,5–2 %), Mak­ler­cour­ta­ge (bei Wohn­im­mo­bi­li­en i. d. R. 3,57 %)
Indirekte Er­werbs­ne­ben­kos­ten = Fi­nan­zie­rungs­kos­tenSchätz­ge­büh­ren, Bau­zeit­zin­sen, Be­reit­stel­lungs­zin­sen, Teil­va­lu­tie­rungs­zu­schlä­ge, Zwi­schen­fi­nan­zie­rungs­zin­sen, Disagio, Honorare und Gebühren, Notar/Grundbuch für die Grundschuld
Sonstige KostenUmzug, Kin­der­be­treu­ung während der Bauphase (bei viel Ei­gen­leis­tung), Küche, Möbel, Un­vor­her­ge­se­he­nes

Direkte Erwerbsnebenkosten

Beim Kauf oder Bau fallen neben dem Kaufpreis oder den Herstellungskosten an: Grunderwerbsteuer (ca. 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchgebühren, Maklercourtage (bei Wohnimmobilien i. d. R. 3,57 % inkl. Umsatzsteuer). Bei Fremdnutzung werden die anteiligen Kosten mit dem Gebäudewert abgeschrieben.

Beispiel: Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz (Kaufpreis 300.000 €)
Kaufpreis
Kaufpreis 300.000 €Grunderwerbsteuer 5 % = 15.000 €Notar/Grundbuch 2 % = 6.000 €Makler 3,57 % = 10.710 €
Nebenkosten zusammen 10,57 % = 31.710 €. Banken erwarten meist, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Indirekte Erwerbsnebenkosten (Finanzierungskosten)

Fi­nan­zie­rungs­kos­tenErklärung
Schätz-/Wert­er­mitt­lungs­ge­büh­renKosten für die Bewertung der Immobilie durch die Bank
Be­reit­stel­lungs­zin­senfür den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens nach Ablauf einer be­reit­stel­lungs­frei­en Zeit (typisch 0,25 % pro Monat, also 3 % p. a.): wichtig beim Neubau
Teil­va­lu­tie­rungs­zu­schlä­geZin­sauf­schlag bzw. Gebühr, wenn das Darlehen in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt wird
Bauzeit-/Zwi­schen­fi­nan­zie­rungs­zin­senZinsen während der Bauphase ohne Nutzung des Objekts (Dop­pel­be­las­tung mit Miete!)
Disagio (Damnum)Abschlag bei der Auszahlung, z. B. 95 % statt 100 %
Notar/Grundbuch für die GrundschuldBestellung und Eintragung der Sicherheit (die Grundschuld selbst ist kein Kostenfaktor, sondern Sicherheit)
Ver­mitt­lungs­ge­bühr, Kontoführung, Bauspar-Ab­schluss­ge­bührsonstige Kosten der Finanzierung
MerkeBei Vermietung: Finanzierungskosten sind im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten absetzbar; Erwerbsnebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten und werden (Gebäudeanteil) über die AfA abgeschrieben.

Kapitalbedarf und Finanzierungsbedarf

Vom Kapitalbedarf zum Darlehen
Neubau
  • Grund­s­tücks­kos­ten
  • + Baukosten
  • + Bau­neben­kos­ten
  • + Er­werbs­ne­ben­kos­ten
  • + Fi­nan­zie­rungs­kos­ten
  • + Zusatzkosten
  • = Gesamter Ka­pi­tal­be­da­rf
  • − Eigenkapital
  • − Ei­gen­leis­tun­gen
  • = Fremd­ka­pi­tal­be­da­rf
Kauf
  • Kaufpreis
  • + Er­werbs­ne­ben­kos­ten
  • + Fi­nan­zie­rungs­kos­ten
  • + Zusatzkosten (z. B. Renovierung)
  • = Gesamter Ka­pi­tal­be­da­rf
  • − Eigenkapital
  • − Ei­gen­leis­tun­gen
  • = Fremd­ka­pi­tal­be­da­rf
Beispiel 1 der Unterlage: Modernisierung eines Einfamilienhauses
Beispiel 2 der Unterlage: Kauf einer Doppelhaushälfte

Eigenmittel

EigenmittelVorteileNachteile / Beachten
Kon­to­gut­ha­beni. d. R. kurzfristig verfügbar, 100 % anrechenbarVerzicht auf Verzinsung; Li­qui­di­täts­re­ser­ve behalten
Wert­pa­pier­ver­mö­genbör­sen­täg­lich liquidierbarggf. Verluste beim Verkauf, Kurs­schwan­kun­gen, Sperrfristen
Bau­spar­gut­ha­benzweck­ge­bun­den fürs Wohnen, zugeteilter Vertrag bringt zins­güns­ti­ges DarlehenKün­di­gungs­fris­ten, vor Zuteilung ggf. Verlust von Vorteilen
Le­bens­ver­si­che­rungRü­ck­kaufs­wert klar definiertAl­ters­vor­sor­ge wird angegriffen, Ver­si­che­rungs­schutz reduziert, Verzicht auf Verzinsung, Stornoabzüge
Ei­gen­leis­tun­gen („Mus­kel­hy­po­thek“)bei fehlendem Eigenkapital eine gute AlternativeÜber­schät­zung der eigenen Mög­lich­kei­ten; Banken erkennen oft höchstens ca. 20.000 € an
Vorhandener Grundbesitzz. B. lastenfreies Bau­grund­s­tück im Eigentum des Kunden beim NeubauWert muss nachgewiesen werden
Was man beim Bauen durch Eigenleistung sparen kann
Tapezieren und Streichen5.000 €
Dachausbau, -dämmung4.000 €
Fußbodenbeläge3.500 €
Fliesen verlegen2.600 €
Gartenanlage1.200 €
Zimmertüren600 €
Reihenhaus, 140 m², Baukosten 250.000 € (Beispiel der Unterlage). Dafür sind viele hundert Arbeitsstunden nötig: Eigenleistung realistisch planen.
📘 Liquiditätsreserve und Altersvorsorge – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Liquiditätsreserve behalten (z. B. drei Netto-Monatseinkommen) für Reparaturen, Arbeitslosigkeit, Krankheit: nicht das gesamte Vermögen einsetzen.
  • Altersvorsorge nicht ohne Not auflösen (Lebensversicherung, Riester), sonst entsteht eine Versorgungslücke.
  • Vorteile hoher Eigenmittel: niedrigerer Beleihungsauslauf → besserer Zins, geringere Rate, schnellere Entschuldung. Nachteil: Vermögen gebunden, Reserve fehlt.

Fremdmittel und Kreditgeber

Fremdmittel
Ver­wand­ten­da­r­le­henoft zinslos oder zinsgünstig, z. B. von den Eltern; schriftlich vereinbaren, meist nachrangig
Ar­beit­ge­ber­da­r­le­henGelddarlehen nach §§ 488 ff. BGB; Zinsvorteil kann geldwerter Vorteil sein (Lohnsteuer, So­zi­a­l­ver­si­che­rung)
För­der­kre­di­teKfW und regionale Förderbanken (z. B. NBank Nie­der­sach­sen, ISB Rheinland-Pfalz)
Bau­spar­da­r­le­henprivate Bau­spar­kas­sen (z. B. Schwäbisch Hall, Wüstenrot, BHW, Badenia) und die Lan­des­bau­spar­kas­sen (LBS)
Bankdarlehenprivate Ge­schäfts­ban­ken, Privatbanken, Pfand­brief­ban­ken, Sparkassen, Ge­nos­sen­schafts­ban­ken
Darlehen von Le­bens­ver­si­che­run­genals Po­li­cen­da­r­le­hen oder als Im­mo­bi­li­ar­da­r­le­hen
Kreditgeber und Kreditinstitute nach KWG
Kreditinstitute
Privatbankenz. B. Deutsche Bank, Commerzbank, Hy­po­Ver­eins­bank
Sparkassenöffentlich-rechtlich, regional
Kre­dit­ge­nos­sen­schaf­tenVolksbanken, Raiff­ei­sen­ban­ken
Banken mit Son­der­auf­ga­benz. B. Bau­spar­kas­sen (Wüstenrot, LBS, Schwäbisch Hall), Pfand­brief­ban­ken, Förderbanken
Weitere Kreditgeber: Versicherungen, öffentliche Kreditgeber, Erbbaurechtsgeber, Arbeitgeber, private Geldgeber.

Was kann sich der Kunde leisten?

Maximaler Kreditbetrag
Formel Dreisatz
Beispiel der Unterlage
Ohne Reserven: mehr kann sich die Familie nachhaltig nicht leisten.
Maximaler Kaufpreis
Formel
Fortsetzung Familie Münch
Die 350.000 € entsprechen 110,57 % des Kaufpreises.
MerkeAngemessene Tilgung: so wählen, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt getilgt ist. Beispiel Münch: noch gut 30 Jahre bis zur Rente, Sollzins 3 % → eine anfängliche Tilgung von 3 % reicht (Tilgungsdauer ca. 23 Jahre).