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K7 · Prüfungsteil I · Kenntnisse

Steuern rund um die Immobilie

Rahmenplan 2.12 · Abgaben, Einkommensteuer, AfA, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Kurz & knapp
  • Steuern (§ 3 AO): Geldleistung ohne Gegenleistung. Gebühren = für eine Leistung, Beiträge = für die Nutzungsmöglichkeit.
  • Länder: Grunderwerb-, Erbschaftsteuer · Gemeinden: Grund-, Gewerbesteuer · Gemeinschaft: ESt, KSt, USt.
  • Direkt: Schuldner = Träger (ESt). Indirekt: Schuldner ≠ Träger (USt).
  • 7 Einkunftsarten: Gewinn (LuF § 13, Gewerbe § 15, Selbstständig § 18), Überschuss (§ 19, § 20, V+V § 21, sonstige § 22).
  • Freibetrag: nur Übersteigendes besteuert · Freigrenze: bei Überschreiten alles · Pauschbetrag: ohne Nachweis.
  • AfA nur vermietet, nur Gebäude: 3 % (ab 2023), 2 % (1925–2022), 2,5 % (vor 1925). Denkmal vermietet 8×9 % + 4×7 %; selbst genutzt 10×9 %.
  • Sonder-AfA § 7b: 4 Jahre bis 5 %, 10 Jahre Vermietung, Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessung max. 4.000 €/m², EH 40.
  • GrESt: einmalig, Länder bestimmen seit 1.9.2006 den Satz (3,5 % Bayern bis 6,5 %; RLP 5 %).
  • Verkauf: steuerfrei nach 10 Jahren oder bei Selbstnutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre).
  • ErbSt-Freibeträge: Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, Klasse II/III 20.000 €; Sätze Klasse I 7–30 %.

Abgaben und Steuern

Öffentlich-rechtliche Abgaben
Abgaben
SteuernGeldleistung ohne Ge­gen­leis­tung, zur Erzielung von Einnahmen, allen auferlegt (§ 3 Abs. 1 AO)
GebührenEntgelt für eine bestimmte Leistung einer Behörde, z. B. Grundbuchamt, Bau­ge­n­eh­mi­gung
Beiträgefür die Möglichkeit einer Nutzung, z. B. Er­schlie­ßungs­bei­trag für die neue Straße

Steuern nach § 3 Abs. 1 AO:

Wem stehen die Steuern zu?
Bundu. a. Ener­gie­steu­er, Tabaksteuer, Ver­si­che­rungs­teu­er
Länderu. a. Erbschaft- und Schen­kungs­teu­er, Grun­d­e­r­werb­steu­er
Gemeindenu. a. Ge­wer­be­steu­er, Grundsteuer
Ge­mein­schaft­steu­ern (Bund, Länder, Gemeinden)Ein­kom­men­steu­er, Kör­per­schaft­steu­er, Umsatzsteuer
Direkte und indirekte Steuern
Direkte Steuern
  • Steu­er­schuld­ner = Steuerträger
  • Ein­kom­men­steu­er, Kör­per­schaft­steu­er, So­li­da­ri­täts­zu­schlag, Ab­gel­tungs­teu­er
Indirekte Steuern
  • Steu­er­schuld­ner ≠ Steuerträger (wird über den Preis wei­ter­ge­ge­ben)
  • Umsatzsteuer, Stromsteuer, Mineralöl-/Ener­gie­steu­er, Tabaksteuer, Biersteuer

Einkommensteuer

Die 7 Einkunftsarten
Ge­winn­ein­künf­te (Gewinn)
  • Land- und Forst­wirt­schaft (§ 13)
  • Ge­wer­be­be­trieb (§ 15)
  • selbst­stän­di­ge Arbeit (§ 18)
Über­schuss­e­in­künf­te (Einnahmen − Wer­bungs­kos­ten)
  • nicht­selbst­stän­di­ge Arbeit (§ 19)
  • Ka­pi­ta­l­ver­mö­gen (§ 20)
  • Vermietung und Verpachtung (§ 21)
  • sonstige Einkünfte (§ 22), z. B. Renten, private Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te
Vom Bruttoeinkommen zur Steuer
Einnahmen / Brut­to­ein­kom­menz. B. Gehalt, Mieten
↓
− Wer­bungs­kos­ten / Be­triebs­aus­ga­ben= Einkünfte je Einkunftsart; Summe = Gesamtbetrag der Einkünfte
↓
− Son­der­aus­ga­ben, au­ßer­ge­wöhn­li­che Belastungen= Einkommen
↓
− Freibeträge (z. B. Kin­der­frei­be­trä­ge)= zu ver­steu­ern­des Einkommen
↓
× Ein­kom­men­steu­er­ta­rifGrundtabelle (Ledige) oder Split­ting­ta­bel­le (zusammen veranlagte Ehegatten)
📘 Grundzüge des Einkommensteuertarifs (Werte 2026: Quelle taxmaro.com) – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Grundfreibetrag: bis dahin keine Steuer (2026: 12.348 €, bei Splitting das Doppelte)
  • Eingangssteuersatz 14 %, danach steigt der Grenzsteuersatz (Progression)
  • Spitzensteuersatz 42 % (2026 ab 69.879 € zvE für Ledige), „Reichensteuer“ 45 % (ab 277.826 €)
  • Splittingtabelle: Einkommen der Ehegatten wird halbiert, die Steuer darauf verdoppelt → Vorteil bei unterschiedlich hohen Einkommen
  • Grenzsteuersatz ≠ Durchschnittssteuersatz: 42 % gelten nur für den Teil über der Grenze
Freibetrag, Freigrenze, Pauschbetrag
FreibetragBeträge bis zum Freibetrag sind steuerfrei. Wird er über­schrit­ten, wird nur der über­stei­gen­de Teil besteuert.
FreigrenzeBis zur Grenze steuerfrei. Wird sie über­schrit­ten, wird der gesamte Betrag besteuert (z. B. private Ver­äu­ße­rungs­ge­win­ne: Freigrenze 1.000 € seit 2024).
PauschbetragWird ohne Nachweis abgezogen. Höhere tatsächliche Kosten können nachgewiesen werden (z. B. Arbeitnehmer-Pauschbetrag 1.230 €). Ausnahme: Sparer-Pauschbetrag (1.000 € / 2.000 €): höhere Kosten zählen nicht.

Die Immobilie in der Einkommensteuer

📘 Einkommensteuer: vermietet oder selbst genutzt? – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
KostenartVermietete ImmobilieSelbst genutzte Immobilie
Schuldzinsen, Be­reit­stel­lungs­zin­sen, Disagio (bis 5 % marktüblich)sofort als Wer­bungs­kos­ten abziehbarnicht absetzbar
Notar- und Grund­buch­kos­ten für die Grundschuld, Schätz­ge­büh­rensofort Wer­bungs­kos­ten (Fi­nan­zie­rungs­kos­ten)nicht absetzbar
Grun­d­e­r­werb­steu­er, Notar Kaufvertrag, Grundbuch Eigentum, MaklerAn­schaf­fungs­ne­ben­kos­ten: erhöhen die An­schaf­fungs­kos­ten; Ge­bäu­de­an­teil über die AfAnicht absetzbar
Er­hal­tungs­auf­wand (Reparaturen), Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungsofort Wer­bungs­kos­ten (Ausnahme: an­schaf­fungs­na­her Aufwand über 15 % der Ge­bäu­de­kos­ten in 3 Jahren → AfA)nur Hand­wer­ker­lohn teilweise (20 % der Ar­beits­kos­ten, max. 1.200 €/Jahr, § 35a EStG)

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Bei Wirtschaftsgütern, die mehr als ein Jahr genutzt werden, werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt (§ 7 EStG). Vermietete Immobilien werden im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung steuermindernd abgeschrieben.

Lineare AfA für vermietete Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG)
Fer­tig­stel­lung des GebäudesAfA pro JahrNut­zungs­dau­er
nach dem 31.12.20223 %33⅓ Jahre
1.1.1925 bis 31.12.20222 %50 Jahre
vor dem 1.1.19252,5 %40 Jahre
Bemessungsgrundlage: Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur des Gebäudes. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Im Erwerbsjahr zeitanteilig (monatsgenau).
MerkeAfA gibt es nur für vermietete (bzw. zur Einkunftserzielung genutzte) Gebäude, nicht für das selbst genutzte Eigenheim und nie für den Grund und Boden.
Beispiel (Baujahr 1990)
Denkmalschutz und Sonder-AfA
Denkmal, vermietet (§ 7i EStG)Sanierungs-/Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten: 8 Jahre × 9 % + 4 Jahre × 7 % = 100 % in 12 Jahren. Die Alt­bau­sub­stanz wird linear ab­ge­schrie­ben.
Denkmal, selbst genutzt (§ 10f EStG)10 Jahre × 9 % der Sa­nie­rungs­kos­ten als Son­der­aus­ga­ben
Sonder-AfA Miet­woh­nungs­neu­bau (§ 7b EStG)in den ersten 4 Jahren bis zu 5 % zusätzlich zur regulären AfA; mind. 10 Jahre Vermietung; Hersteller und Erwerber im Jahr der Fer­tig­stel­lung. Bauantrag 1.9.2018–31.12.2021: Baukosten max. 3.000 €/m², Be­mes­sungs­grund­la­ge max. 2.000 €/m². Bauantrag ab 1.1.2023: max. 5.200 €/m², Bemessung max. 4.000 €/m², Ef­fi­zi­enz­haus 40 mit QNG-Siegel
🔄 Aktualisierung 2026 (Unterlagen: Stand 2024)
  • § 7b: begünstigt sind inzwischen Bauanträge bis 30.09.2029 (Wachstumschancengesetz 2024; die Unterlage nennt noch 31.12.2028).
  • Neu seit 2023: degressive AfA von 5 % für neue Mietwohngebäude mit Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 (§ 7 Abs. 5a EStG), statt 3 % linear; kombinierbar mit § 7b.
📘 Steuer beim Verkauf – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen (§ 23 EStG, „Spekulationsfrist“).
  • Steuerfrei trotz 10-Jahres-Frist, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt wurde: im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor oder durchgehend seit Anschaffung.
  • Wer in 5 Jahren mehr als 3 Objekte kauft und verkauft, kann gewerblich handeln (Drei-Objekt-Grenze) → Gewerbesteuer.

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
Bayern3,5 %
Baden-Württemberg5,0 %
Niedersachsen5,0 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Sachsen-Anhalt5,0 %
Thüringen5,0 %
Bremen5,5 %
Hamburg5,5 %
Sachsen5,5 %
Berlin6,0 %
Hessen6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %
Brandenburg6,5 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Saarland6,5 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Die Unterlage (Stand 2024) nennt für Bremen noch 5,0 %: seit 1.7.2025 gelten dort 5,5 %. Alle anderen Werte sind unverändert (Quelle: finanz-tools.de, Stand 2026). Rheinland-Pfalz (IHK Koblenz): 5,0 %.
📘 Wer zahlt, was ist befreit? – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer (Gesamtschuldner); im Vertrag übernimmt i. d. R. der Käufer die Steuer.
  • Befreit (§ 3 GrEStG) u. a.: Erwerb durch Ehegatten/Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern), Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung (dafür Erbschaft-/Schenkungsteuer), Kaufpreis bis 2.500 €.
Beispiel

Grundsteuer

🔄 Aktualisierung 2026 (Unterlagen: Stand 2024)

Seit 1.1.2025 wird die Grundsteuer nach der Reform berechnet: Grundsteuerwert (ersetzt den Einheitswert) × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Einige Länder nutzen eigene Modelle (z. B. Flächenmodell in Bayern).

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Nach dem persönlichen Verhältnis des Erwerbers zum Erblasser oder Schenker gibt es drei Steuerklassen. Steuerfrei bleiben in der unbeschränkten Steuerpflicht verschiedene Freibeträge (§ 16 Abs. 1 ErbStG).

SteuerklassePer­so­nen­kreisFreibetrag
IEhegatte, ein­ge­tra­ge­ner Le­ben­s­part­ner500.000 €
IKinder, Stief- und Ad­op­tiv­kin­der (auch Kinder verstorbener Kinder)400.000 €
IEnkelkinder200.000 €
Iim Erbfall zusätzlich: Urenkel, Eltern und Großeltern100.000 €
IIbei Schenkung Eltern und Großeltern; Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwie­ger­kin­der und -eltern, geschiedene Ehegatten20.000 €
IIIalle übrigen Erwerber (z. B. Le­bens­ge­fähr­te ohne Trauschein), Zweck­zu­wen­dun­gen20.000 €
Erbschaftsteuersätze (§ 19 ErbStG)
Wert des steu­er­pflich­ti­gen Erwerbs bis …Klasse IKlasse IIKlasse III
75.000 €7 %15 %30 %
300.000 €11 %20 %30 %
600.000 €15 %25 %30 %
6.000.000 €19 %30 %30 %
13.000.000 €23 %35 %50 %
26.000.000 €27 %40 %50 %
über 26.000.000 €30 %43 %50 %
Je geringer der Wert und je näher die Verwandtschaft, desto niedriger der Satz. Der Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb (nach Abzug des Freibetrags).
Beispiel
🌐 Nützlich für die Beratung – nicht aus deinen Unterlagen
  • Das Familienheim bleibt steuerfrei, wenn der Ehegatte es 10 Jahre selbst bewohnt; bei Kindern zusätzlich nur bis 200 m² Wohnfläche.
  • Freibeträge gelten bei Schenkungen alle 10 Jahre neu: Vermögen kann gestaffelt übertragen werden.
  • Vermietete Wohnimmobilien werden mit 90 % ihres Werts angesetzt (10 % Abschlag).