F4 · Prüfungsteil II · Finanzierung und Kreditprodukte

Konditionen und Zinsrechnung

Rahmenplan 3.4, 3.5 · Besicherung und Zins, Effektivzins, Disagio, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Laufzeit, Restschuld, Barwert.

Kurz & knapp

Konditionen = mehr als der Zins: Effektivzins, Beleihungsauslauf, Disagio, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Restschuld, Laufzeit.
1a bis 60 % BLW (niedrigster Zins), 1b 60–80 % (nachrangig, teurer), Blanko > 80 %.
Beleihungsauslauf = Darlehen / Beleihungswert × 100 (300.000 / 350.000 = 85,71 %).
Disagio: Bruttodarlehen = Bedarf × 100 / (100 − Disagio) → 100.000 / 0,95 = 105.263,16 €; niedrigerer Sollzins, höherer Effektivzins.
Festzins: nach 10 Jahren mit 6 Monaten kündbar (§ 489 Abs. 1 Nr. 2); variabel mit 3 Monaten.
Sondertilgung: üblich 5 % oder 10.000 € p. a.; senkt Laufzeit oder Rate; ggf. Zinsaufschlag.
Laufzeit: 2 %/1 % ≈ 55 Jahre, 5 %/1 % ≈ 37 Jahre. Volltilger = Laufzeit gleich Zinsbindung.
Restschuld = K − T1 × (qⁿ − 1)/(q − 1) → 100.000, 5 %/1 %, 10 J. = 87.422,11 €.
Barwert K0 = Kn / (1 + i)ⁿ → 100.000 in 15 J. bei 4 % = 55.526,45 €.

Konditionen im Überblick

Was gehört zu den Konditionen?

SollzinssatzDarlehensformfester oder variabler Zinseffektiver JahreszinsBeleihungsauslauf (Zins je nach Besicherung)DisagioZinsfestschreibungTilgungssatzSondertilgungentilgungsfreie ZeitenRestschuld am Ende der Zinsbindungkalkulatorische Gesamtlaufzeit

Der Sollzins allein entscheidet selten über eine gute Finanzierung. Zu vergleichen sind auch Restschuld, Liquidität (Rate) und Barwert.

Sollzinsen hängen ab vom allgemeinen Marktniveau, der Zinsform (variabel/fest), der Dauer der Zinsbindung, der Tilgungshöhe und Sonderwünschen (Sondertilgung, Tilgungswechsel).
In Deutschland überwiegen Festzinsvereinbarungen: beide Seiten sind gebunden. Steigt das Zinsniveau, hat der Kunde einen Vorteil; fällt es, möchte er aussteigen (kostet Vorfälligkeitsentschädigung). Banken sichern das Zinsrisiko ab oder refinanzieren sich fristenkongruent (z. B. über Pfandbriefe).

Zinshöhe in Abhängigkeit von der Besicherung

bis 60 %

60–80 %

> 80 %

1a-Darlehen (Realkredit) bis 60 %1b-Darlehen 60–80 % (nachrangig)Blankoanteil über 80 %

Teil	Besicherung	Risiko / Zins
1a: Realkredit bis 60 % des Beleihungswerts	erstrangiges Grundpfandrecht innerhalb der Beleihungsgrenze (§ 14 PfandBG: pfandbrieffähig)	niedrigstes Ausfallrisiko → niedrigster Zins
1b: 60–80 % des Beleihungswerts	nachrangige Grundpfandrechte	höheres Ausfallrisiko → höherer Zins, Bonität wichtig
Blankoanteil: über 80 %	ungedeckter Personalkredit, stark auf Bonität gestellt	nur bei sehr guter Bonität, hohe Zinsen (evtl. über Kontokorrent)

Rechtsgrundlagen: § 14 PfandBG (60 %) und § 7 Abs. 1 BauSparkG (4/5 = 80 % für Bausparkassen). Weitere Sicherheiten (z. B. abgetretene Lebensversicherung) und ein gutes Scoring verbessern die Konditionen.

Beleihungsauslauf

Formel

Beleihungsauslauf = \frac{Darlehen inkl. Vorlasten}{Beleihungswert} \times 100

Übung der Unterlage (Familie Muster)

Kaufpreis 400.000 €; Beleihungswert 350.000 €; Darlehen 300.000 €

Beleihungsauslauf = \frac{300.000}{350.000} \times 100 = 85, 71 %

Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zinsaufschlag. Unter 60 % spricht man vom Realkredit. Mehr dazu in Kapitel F7.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins zeigt die gesamten Kosten (Zinsen + sonstige Kosten) als Jahresprozentsatz; er macht Angebote vergleichbar.
Er steht im ESIS-Merkblatt, im Vertrag und in jeder Werbung mit Zinsangaben (repräsentatives Beispiel).
Einzubeziehen sind u. a. Kosten für ein verpflichtendes Konto und die Immobilienbewertung, wenn sie Voraussetzung für das Darlehen ist.
Nicht einzubeziehen: Notarkosten, Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung, Kosten bei Vertragsverletzung, freiwillige Zusatzleistungen (Liste in der PAngV).

Disagio

Disagio (Damnum)

Auszahlung unter 100 % (z. B. 95 %), Zinsen aber auf den vollen Nennbetrag: der Kunde zahlt Zinsen für Geld, das er nicht erhalten hat.
Dafür ist der Sollzins niedriger → geringere laufende Belastung. Nur sinnvoll mit festem Sollzins.
Gründe: Liquidität (niedrigere Rate) und Steuern (bei Vermietung marktübliches Disagio bis 5 % sofort als Werbungskosten absetzbar).
Weil die Bank den Betrag gleich zu Beginn einbehält, ergibt sich meist ein höherer effektiver Jahreszins.

Formel

Bruttodarlehen = \frac{Bedarf \times 100}{100 - Disagio in %}

Beispiel der Unterlage

Bedarf 100.000 €, Disagio 5 %

Bruttodarlehen = \frac{100.000 \times 100}{95} = 105.263, 16 €

Disagio in Euro = 105.263, 16 - 100.000 = 5.263, 16 €

Zinsfestschreibung und variabler Zins

Zinsfestschreibung (Sollzinsbindung)

Vorteile fester Zinsen

feste Kalkulationsgrundlage für beide Seiten
Schutz vor steigenden Zinsen
bei niedrigem Zinsniveau: möglichst lange festschreiben

Risiken fester Zinsen

fallen die Zinsen, profitiert der Kunde nicht
vorzeitiger Ausstieg nur mit berechtigtem Interesse und Vorfälligkeitsentschädigung
längere Bindung kostet meist einen Zinsaufschlag

Übliche Bindungen: 5 und 10 Jahre, inzwischen auch 15 und 20 Jahre. Einsatz: Kunden mit Wunsch nach Planungssicherheit, knapper Liquidität, Niedrigzinsphase.

📘 Kündigungsrechte bei Zinsbindung (§ 489 BGB) – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Darlehen mit festem Sollzins kann der Kunde nach 10 Jahren ab vollständigem Empfang mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Deshalb waren Bindungen über 10 Jahre für Banken lange schwer kalkulierbar.
Endet die Zinsbindung vor dem Ende der Laufzeit, ist die Kündigung frühestens zum Ende der Bindung mit 1 Monat Frist möglich (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Variabler Zins: jederzeit mit 3 Monaten Frist kündbar (§ 489 Abs. 2 BGB).

Zum variablen Zinssatz (EURIBOR, Cap, 3-Monats-Kündigung) siehe Kapitel F1.

Tilgungssatz und Sondertilgungen

Tilgung = planmäßige und außerplanmäßige Rückzahlung. Bei Vertragsschluss erhält der Verbraucher einen Tilgungsplan über die gesamte Laufzeit (Art. 247 § 6 EGBGB).
Varianten: Tilgung am Ende (Festdarlehen), gleichbleibende Tilgung (Tilgungsdarlehen), Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen (Annuitätendarlehen).
Eine höhere Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit, sodass die Restnutzungsdauer der Immobilie (Gesamtnutzungsdauer i. d. R. 80 Jahre nach ImmoWertV 2021 minus Alter) nicht überschritten wird und das Darlehen vor Rentenbeginn getilgt ist; sie kann auch zu einem besseren Zins führen.
Tilgungssatzwechsel: manche Verträge erlauben, die Tilgung z. B. zwischen 2 und 4 % an die Lebensumstände anzupassen (begrenzt oft auf wenige Wechsel).

Sondertilgungen

Möglichkeiten

Bauspardarlehen: jederzeit, auch vollständig
variabler Zins: beliebig mit 3 Monaten Kündigungsfrist
Festzins: nur mit individueller Vereinbarung, z. B. 5 % der Darlehenssumme oder bis 10.000 € pro Jahr

Wirkung

senkt die Restschuld; wahlweise sinkt die Laufzeit (Rate bleibt) oder die Rate (Laufzeit bleibt)
für vereinbarte Sondertilgungen keine Vorfälligkeitsentschädigung
Achtung: Sondertilgungsrechte können einen Zinsaufschlag kosten

Empfehlung der Unterlage: Tilgung auf die Lebensplanung abstimmen; mögliche höhere Beträge erst separat ansparen und dann gezielt über das Sondertilgungsrecht einsetzen.

📘 Tilgungsfreie Zeiträume – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Tilgungsfreie Anlaufjahre (z. B. bei KfW-Krediten oder während der Bauphase) entlasten zu Beginn die Liquidität: nur Zinsen.
Nachteil: Die Schuld sinkt in dieser Zeit nicht → höhere Gesamtzinsbelastung, danach höhere Rate oder längere Laufzeit, größere Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Vergleich mit Konditionen ohne tilgungsfreie Zeit immer über Gesamtkosten und Restschuld.

Kalkulatorische Gesamtlaufzeit

MerkeDarlehenslaufzeit = Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Sollzinsbindung = Zeit, für die der Zins festgeschrieben ist. Sind beide gleich lang, spricht man von einem Volltilgerdarlehen.

Kalkulatorische Gesamtlaufzeit (Jahre bis zur vollständigen Tilgung, jährliche Rechnung)

Sollzins ↓ / Tilgung →	1 %	2 %	3 %	4 %	5 %
1 %	69,7	40,7	28,9	22,4	18,3
2 %	55,5	35,0	25,8	20,5	17,0
3 %	46,9	31,0	23,4	18,9	15,9
4 %	41,0	28,0	21,6	17,7	15,0
5 %	36,7	25,7	20,1	16,6	14,2
6 %	33,4	23,8	18,9	15,7	13,5

Formel

n = \frac{ln ( 1 + \frac{Zins}{Tilgung} )}{ln ( 1 + Zins )}

Beispiel der Unterlage: 2 % Zins / 1 % Tilgung → rund 55 Jahre; 5 % Zins / 1 % Tilgung → rund 37 Jahre. Bei niedrigem Zins wachsen die ersparten Zinsen langsam: die Laufzeit wird sehr lang. Bei monatlicher Zahlung etwas kürzer.

Restschuld

Restschuld am Ende der Zinsbindung

Formel jährliche, nachschüssige Tilgungsverrechnung

Restschuld_{n} = K_{0} - T_{1} \times \frac{q ^{n} - 1}{q - 1}

mit:

K_{0}

= Darlehensbetrag,

T_{1}

= Tilgung im ersten Jahr,

q = 1 + Zins

n

= Jahre

Beispiel der Unterlage

K_{0} = 100.000 €; 5 % Zins; 1 % Tilgung \Rightarrow T_{1} = 1.000 €; n = 10

Restschuld = 100.000 - 1.000 \times \frac{1 , 0 5 ^{10} - 1}{0 , 05} = 100.000 - 12.577, 89 = 87.422, 11 €

Ein weiteres Beispiel der Unterlage (monatliche Zahlung): 250.000 € zu 1,62 % mit 2 % Tilgung → Rate 754,17 €; nach 20 Jahren sind rund 118.000 € getilgt, die Restschuld liegt bei rund 132.000 €.

📘 Restschuldvergleich – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Grundgedanke: Bei gleicher Annuität ist das Angebot mit der geringsten Restschuld am Ende der Zinsbindung das günstigste. Nur bei gleicher Zinsbindungsdauer anwendbar.
Haben Angebote unterschiedliche Raten, die Differenz beim Angebot mit der niedrigeren Rate als zusätzliche Tilgung ansetzen („Lücke füllen“).
Einmalige Kosten (Schätzgebühren) rechnerisch wie ein Disagio behandeln; laufende Kosten als Zinsaufschlag.

Barwert

Barwertmethode

Formel Abzinsen

K_{0} = \frac{K _{n}}{( 1 + i ) ^{n}}

mit:

K_{0}

= Barwert (heutiger Wert),

K_{n}

= Endwert (späterer Wert),

i

= Zinssatz,

n

= Jahre

Beispiel 1 der Unterlage

Zinszahlungsdarlehen 100.000 € in 15 Jahren f \overset{a}{¨} llig, Anlagezins 4 %

K_{0} = \frac{100.000}{1 , 0 4 ^{15}} = 55.526, 45 € heute anzulegen

Beispiel 2 der Unterlage: Zinseinfluss

Heute 800 € oder 1.000 € in 2 Jahren?

10 % : \frac{1.000}{1 , 1 0 ^{2}} = \frac{1.000}{1 , 21} = 826, 45 € > 800 €

→ die 1.000 € später sind mehr wert

12 % : \frac{1.000}{1 , 1 2 ^{2}} = \frac{1.000}{1 , 2544} = 797, 19 € < 800 €

→ jetzt die 800 € nehmen

Alle künftigen Zahlungen werden mit einem einheitlichen Zins auf heute abgezinst und so vergleichbar. Aufzinsen ist der umgekehrte Weg:

K_{n} = K_{0} \times (1 + i)^{n}

Zinsrechnung

Zinsrechnung für die Prüfung

Aufgabe	Rechenweg
Rate bei Zins- und Tilgungssatz	Jahresrate = Darlehen × (Zins + Tilgung); Monatsrate = Jahresrate ÷ 12
Tilgungssatz bei gegebener Rate	Tilgung = (Jahresrate ÷ Darlehen) − Zins
Gesamtrate mit Koppelungsprodukt	Zinsen des tilgungsfreien Darlehens + Sparbeitrag (Bausparvertrag, Versicherung)
Zinsen für einen Zeitraum	Zinsen = Kapital × Zinssatz × Tage ÷ 360 (Bankenmethode) bzw. × Monate ÷ 12

Beispiel: Gesamtrate bei Festdarlehen + Bausparvertrag

Festdarlehen 150.000 € zu 3, 6 % : 150.000 \times 3, 6 % : 12 = 450 € Zinsen monatlich

+ Bausparrate 4 ‰ von 150.000 € = 600 €

Gesamtrate = 450 + 600 = 1.050 € pro Monat

Nächstes KapitelF5 · Finanzierungsangebot und Kreditprüfung Vorheriges KapitelF3 · Finanzierungsbedarf, Eigen- und Fremdmittel

Konditionen und Zinsrechnung

Konditionen im Überblick

Zinshöhe in Abhängigkeit von der Besicherung

Effektiver Jahreszins

Disagio

Zinsfestschreibung und variabler Zins

Tilgungssatz und Sondertilgungen

Kalkulatorische Gesamtlaufzeit

Restschuld

Barwert

Zinsrechnung

Übungsfragen

Rechner

Restschuld und Gesamtlaufzeit

Eingaben

Ergebnis

Disagio: Bruttodarlehen berechnen

Eingaben

Ergebnis

Barwert (Abzinsen)

Eingaben

Ergebnis

Mini-Prüfung

5 Fragen, Auswertung am Ende