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F1 · Prüfungsteil II · Finanzierung und Kreditprodukte

Finanzierungsanlässe und Kreditprodukte

Rahmenplan 3.1, 3.2 · Annuitäten-, Fest-, Tilgungsdarlehen, Vor-/Zwischenfinanzierung, Forward, variabel/Cap, Policen- und Fremdwährungsdarlehen.

Kurz & knapp
  • Anschlussfinanzierung: Prolongation (eigene Bank) oder Umschuldung (fremde Bank).
  • Annuität: konstante Rate, Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt um ersparte Zinsen; Risiko Restschuld + Zinsänderung.
  • Festdarlehen (endfällig): nur Zinsen, Tilgung am Ende über Tilgungsersatz (Bauspar, Sparplan, Fonds, LV); höchste Zinskosten; beliebt bei Kapitalanlegern.
  • Konstantdarlehen = tilgungsfreies Darlehen + Bausparvertrag → gleichbleibende Belastung.
  • Tilgungsdarlehen: gleiche Tilgung, sinkende Zinsen und Raten; geringste Zinskosten, höchste Anfangsbelastung.
  • Vorfinanzierung: Bausparvertrag noch nicht angespart · Zwischenfinanzierung: angespart, Bewertungszahl fehlt.
  • Forward: Zins bis 60 Monate im Voraus sichern, keine Bereitstellungszinsen, Aufschlag, Abnahmepflicht.
  • Cap: Zinsobergrenze (Prämie), Floor: Untergrenze; Basis 3-Monats-EURIBOR; variabel kündbar mit 3 Monaten (§ 489 Abs. 2).
  • Policendarlehen: bis zum Rückkaufswert, keine Bonitätsprüfung, kein Schufa-Eintrag.

Finanzierungsanlässe

Finanzierungsanlässe
Kauf einer ImmobilieNeubauErweiterungsbau / AusbauModernisierung und energetische RenovierungSanierungAnschlussfinanzierung: Prolongation (gleiche Bank) oder Umschuldung (andere Bank)Liquidität für andere Zwecke, z. B. Auszahlung des Ex-Partners nach ScheidungFinanzierung im Ruhestand

Anschlussfinanzierung: Prolongation = Verlängerung beim eigenen Institut; Umschuldung = Wechsel zu einem fremden Institut für ein bestehendes Immobiliar-Verbraucherdarlehen.

Annuitätendarlehen

Die Höhe der Rate (Annuität) bleibt während der Sollzinsbindung gleich. Sie besteht aus Zins- und Tilgungsanteil. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit der Zinsanteil; der Tilgungsanteil steigt um die „ersparten“ Zinsen. Am Ende der kalkulatorischen Laufzeit ist das Darlehen vollständig getilgt.

Annuitätendarlehen: 120.000 € · 6 % Zins · 1 % Anfangstilgung
JahrRestschuld AnfangZinsen 6 %TilgungAnnuität
1120.000,00 €7.200,00 €1.200,00 €8.400,00 €
2118.800,00 €7.128,00 €1.272,00 €8.400,00 €
3117.528,00 €7.051,68 €1.348,32 €8.400,00 €
4116.179,68 €6.970,78 €1.429,22 €8.400,00 €
5114.750,46 €……8.400,00 €
161116212631JahreRateTilgungZinsenRestschuld
Konstante Rate von 8.400 € pro Jahr. Der Tilgungsanteil wächst jedes Jahr um die ersparten Zinsen (1.200 → 1.272 → 1.348,32 €). Bei 6 %/1 % dauert die vollständige Tilgung rund 33 Jahre.
Vorteile
  • gleich­blei­ben­de Rate während der Zinsbindung: gut planbar
  • Zins­si­cher­heit bis zum Ende der Soll­zins­bin­dung
  • klassische Form der Bau­fi­nan­zie­rung, auch als Volltilger (Laufzeit = Zinsbindung)
Risiken
  • am Ende der Zinsbindung bleibt oft eine Restschuld → Zins­än­de­rungs­ri­si­ko bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung
  • bei niedrigem Zins und niedriger Tilgung sehr lange Laufzeit
  • Tilgung anfangs gering: Schuld sinkt langsam

Zinszahlungsdarlehen / Festdarlehen

Zinszahlungsdarlehen (Festdarlehen, endfällig): 200.000 € · 5 % · 20 Jahre
JahrRestschuldZinsenTilgungRate
1200.000 €10.000 €0 €10.000 €
2 … 19200.000 €10.000 €0 €10.000 €
20200.000 €10.000 €200.000 €210.000 €
Summe200.000 €200.000 €400.000 €
Die Schuld sinkt während der Laufzeit nicht. Getilgt wird am Ende in einer Summe, meist aus einem parallel angesparten Tilgungsersatzmittel.
MerkeKonstantdarlehen: tilgungsfreies Bankdarlehen + Bausparvertrag über dieselbe Summe. Erst Zinsen fürs Bankdarlehen plus Sparrate, nach Zuteilung die Rate des Bauspardarlehens (zinsgarantiert). Ziel: nahezu gleiche Belastung über die gesamte Laufzeit und Schutz vor Zinsänderungen.

Tilgungsdarlehen

Tilgungsdarlehen (Abzahlungsdarlehen): 100.000 € · 6 % · 10 Jahre
JahrRestschuldZinsenTilgungRate
1100.000 €6.000 €10.000 €16.000 €
290.000 €5.400 €10.000 €15.400 €
380.000 €4.800 €10.000 €14.800 €
……………
1010.000 €600 €10.000 €10.600 €
Summe33.000 €100.000 €133.000 €
Gleiche Tilgung jedes Jahr (linear), dadurch sinken Zinsen und Rate. Anfangs höchste Belastung. Selten bei Immobilien, häufiger bei Investitionen (z. B. Kfz: Tilgung = AfA).

Die drei Grundformen im Vergleich

Restschuldverlauf im Vergleich (100.000 € · 4 % · Volltilgung in 10 Jahren)
0246810100 %0JahreFestdarlehenTilgungsdarl.Annuitätendarl.
Festdarlehen: Schuld bleibt voll stehen → höchste Zinsen. Tilgungsdarlehen: Schuld sinkt gleichmäßig → geringste Zinsen. Annuitätendarlehen: dazwischen, dafür konstante Rate.

Vor- und Zwischenfinanzierung

Vor- und Zwischenfinanzierung
Vor­fi­nan­zie­rung
  • Bau­spa­r­ver­trag ist noch nicht oder nur teilweise angespart (Min­dest­gut­ha­ben fehlt)
  • Bank gibt sofort das Geld als til­gungs­frei­es Darlehen
  • Kunde zahlt Zinsen und bespart den Bau­spa­r­ver­trag weiter
  • bei Zuteilung löst die Bausparsumme den Kredit ab
Zwi­schen­fi­nan­zie­rung
  • Min­dest­gut­ha­ben und Min­dest­spa­r­zeit sind erreicht, aber die Min­dest­be­wer­tungs­zahl noch nicht
  • überbrückt die Zeit bis zur Zuteilung (So­li­da­r­prin­zip: hängt von den anderen Bausparern ab)
  • ebenfalls tilgungsfrei, nur Zinsen
  • außerdem: Überbrückung bis zum Verkauf der alten Immobilie, bis Fördermittel oder eine Le­bens­ver­si­che­rung ausgezahlt werden
Risiken: Zuteilung kann länger dauern (die Bausparkasse darf keinen Zuteilungstermin garantieren, § 4 Abs. 5 BauSparkG), Verkauf der Altimmobilie kann sich verzögern; Zinsen oft höher als bei langfristigen Darlehen. Vorteil: sofortige Liquidität.
📘 Zwischenfinanzierung beim Neubau – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt

Während der Bauphase müssen Handwerker bezahlt werden, bevor das Darlehen (nach Baufortschritt) ausgezahlt ist. Dafür wird oft ein Baukonto wie ein Kontokorrentkredit eingerichtet: kurzfristig, mit höheren Bauzeitzinsen, die in der Planung zu berücksichtigen sind.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen sichert heute schon einen Zins für eine Finanzierung in der Zukunft.

Forward-Darlehen
Heute: VertragZins für die An­schluss­fi­nan­zie­rung wird festgelegt, bis zu 60 Monate im Voraus
↓
Forward-Periodekeine Kredit- und keine Be­reit­stel­lungs­zin­sen; das alte Darlehen läuft weiter
↓
Ende der alten Zinsbindungdas Forward-Darlehen wird ausgezahlt und löst das alte Darlehen ab
Kosten: Forward-Aufschlag (Prämie) auf den heutigen Zins, je länger die Vorlaufzeit, desto höher. Der Kunde muss das Darlehen abnehmen, sonst droht eine Nichtabnahmeentschädigung.
Sinnvoll, wenn …
  • steigende Zinsen erwartet werden
  • die Zinsbindung bald ausläuft und Pla­nungs­si­cher­heit gewünscht ist
  • meist für Umschuldung / An­schluss­fi­nan­zie­rung eingesetzt
Risiko
  • fallen die Zinsen bis zur Auszahlung, zahlt der Kunde mehr als bei einer Finanzierung zum dann aktuellen Zins
  • Ab­nah­me­pflicht: kein Ausstieg ohne Ent­schä­di­gung

Variabler Zins, Cap- und Floor-Darlehen

Cap- und Floor-Darlehen
Cap (Zinsobergrenze)Floor (Zinsuntergrenze)ZinsZeit →3-Monats-EURIBORZins des Kunden
Variables Darlehen ohne Zinsbindung, meist vierteljährlich an den 3-Monats-EURIBOR angepasst. Der Cap begrenzt den Zins nach oben (Kunde zahlt dafür eine Cap-Prämie), der Floor nach unten. Beides zusammen nennt man Collar.

Policendarlehen

Policendarlehen
Ver­si­che­rungs­neh­merhat eine Ka­pi­tal­le­bens- oder Ren­ten­ver­si­che­rung mit Rü­ck­kaufs­wert
↓
Po­li­cen­da­r­le­henVersicherer (oder Zweit­markt­an­bie­ter gegen Abtretung) zahlt bis zur Höhe des Rü­ck­kaufs­werts aus; bei Fondspolicen oft nur bis 60 % des Fonds­gut­ha­bens
↓
Rückzahlunglaufend oder spätestens aus der fälligen Ver­si­che­rungs­leis­tung
Rechtlich eine Vorauszahlung auf die Versicherungsleistung. Der Versicherungsschutz bleibt bestehen; Alternative zur Kündigung bei Liquiditätsengpässen.
Vorteile
  • kein Aus­fall­ri­si­ko für den Versicherer → günstige Zinsen
  • keine Bo­ni­täts­prü­fung, kein Schufa-Eintrag
  • Vertrag muss nicht gekündigt werden
Nachteile / Risiken
  • Höhe auf den Rü­ck­kaufs­wert begrenzt: für eine Immobilie meist nur ein Baustein
  • mindert die spätere Ver­si­che­rungs­leis­tung, wenn nicht zu­rück­ge­zahlt
  • Kosten über Zinsen bzw. höhere Beiträge
MerkeAchtung Begriff: „Darlehen von Lebensversicherungen“ können auch normale Immobiliardarlehen eines Versicherers sein, oft als Festdarlehen mit einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz.

Fremdwährungsdarlehen

📘 Fremdwährungsdarlehen – in den WBT-Folien nicht oder kaum behandelt
  • Darlehen in einer anderen Währung als der des Einkommens (z. B. Schweizer Franken): anfangs oft niedrige Zinsen, aber Wechselkursrisiko: steigt die Fremdwährung, steigt die Schuld in Euro.
  • Die Werbung braucht einen Warnhinweis; der Darlehensgeber muss den Kunden regelmäßig informieren, besonders wenn sich der Wert der Restschuld oder der Raten um mehr als 20 % verändert.
  • Der Kunde hat ein Recht auf Umwandlung in die Landeswährung (§ 503 BGB).